1. そもそも「既存不適格建物」とは？違法建築との違い
市街化調整区域で再建築を検討する際、まず理解しておかなければならないのが「既存不適格」と「違法建築（違反建築物）」の違いです。

既存不適格建築物とは
建築された当時は法令・条例に適合して正しく建てられたものの、その後の都市計画法の制定（市街化調整区域の指定＝いわゆる「線引き」）や建築基準法の改正によって、現在の法規制に適合しなくなった建物を指します。

これは法律違反ではなく、法改正によって「不適格」になっただけであるため、そのまま住み続けることも、一定の基準のもとで建替えることも認められています。

違法建築（違反建築物）とは
建築当時から建築確認申請を行わずに建てられたり、許可なく増改築されたりした建物です。違法建築の場合は、再建築や大規模なリフォームの確認申請が通らない可能性が極めて高くなります。

2. 札幌市等で「既存不適格」を再建築（建替え）するための4大条件
札幌市内で既存不適格建築物を購入し、取り壊して新築（再建築）するためには、都市計画法第43条（または第29条）の規定に基づき、以下の4つの条件をクリアする必要があります。

条件①：建築確認を受けていること（適法性の証明）
建築当時の法令手続きを正しく踏んだ「法に違反していない建築物」であることを証明しなければなりません。
・必要書類： 当時の「建築確認通知書（確認済証）」および「検査済証」の原本。
・書類がない場合： 札幌市等の役所の窓口で「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらい、記録が残っているかを確認します。

条件②：市街化調整区域の「線引き前」からの存在証明（名寄帳）
札幌市等において市街化調整区域に指定された年月日（線引きの日）は、昭和45年（1970年）7月27日です。
対象の建物が「昭和45年7月27日以前から存在していたか」、または「それ以降に正しく許可を得て建てられたか」を固定資産税の課税記録で証明します。
具体的には、札幌市等へ「昭和45年度」および「現在の申請年度」の固定資産税評価証明書（または名寄帳）を提出し、当時の課税実績と建物の実在性を確認させます。

条件③：新たな建物の規模は既存の「1.5倍まで」
既存不適格の建替え特例は、あくまで「これまでの生活維持」のために認められる救済措置です。そのため、過大な建物の肥大化は認められません。
・原則： 新しい建物の延床面積は、従前の（古い）建物の延床面積の1.5倍以内。
・特例措置： 住宅の場合、1.5倍した面積が175㎡（二世帯住宅の場合は240㎡）未満であれば、1.5倍を超えても175㎡（または240㎡）までの建築が認められます。

条件④：前面道路および排水などのインフラ要件
建築物を建てるための一般的な基準として、建築基準法上の適法な道路（幅員4m以上）に敷地が接していること（接道義務）や、下水道・側溝などの適切な排水先が確保されていることが前提となります。

 3．第三者（購入者）への売買と再建築における重要注意点
既存不適格物件を第三者（買主）が買い取って再建築する場合、札幌市ならではの審査基準や、絶対に避けるべきトラブル防止策があります。

注意点①：属人性の審査（「誰が住むか」のマイホーム限定）
札幌市の審査基準において、既存の建物が一般の人だれでも住める住宅（既存適法・不適格住宅）であれば、第三者が購入して建替えることが認められます。
ただし、購入した第三者が「自ら居住するための住宅（マイホーム）」として建築することが原則です。
・NG例： 転売目的での購入、事業用アパート、賃貸住宅としての再建築
・注意すべきケース： 元の建物が「農家住宅（農家だから建てられた家）」だった場合、一般の第三者が購入して通常の住宅に建替えることは原則できません（別種類の許可が必要となり極めて困難です）。

注意点②：最大の関門！取り壊しの「タイミング」
最も注意しなければならないのが、既存建物の解体・取り壊しのタイミングです。
「既存不適格を取り壊す前に都市計画法第43条の許可を得る」ことが絶対条件となります。
・現況の建物がある状態で札幌市（開発指導課）と事前協議を行う。
・都市計画法第43条の建築許可が「正式に下りてから」解体・新築工事に着手する。

もし許可が下りる前にフライングして建物を解体してしまうと、その時点で「ただの更地（空地）」とみなされ、1.5倍ルールなどの既存不適格の建替え特例がすべて消滅してしまいます。

注意点③：札幌市は「50戸連たん特例」を一か所しか採用していない
全国の一部の自治体では、周囲に50戸以上の建物が連なっているエリア（50戸連たん）であれば誰でも建築が認められる「都市計画法34条11号（条例指定区域）」を設けている場合があります。

しかし、札幌市はコンパクトシティ（市街地の拡散防止）方針を強力に進めているため、この「50戸連たんによる自由な建築特例」を北区篠路方面の１か所しか認めておりません。

そのため、上記以外の地区の札幌市内で再建築の可否を左右するのは「連たん数」ではなく、「昭和45年7月27日以前から適法に建っていたか」および「解体前に正しく43条許可を取得できるか」となります。

4. 安全に売買取引を進めるための失敗しないステップ
売主様・買主様ともに、後からのトラブルを防ぐために以下の順序で売買取引・再建築手続きを進めるのが鉄則です。

【Step 1】資料収集と現地確認
・建築確認済証、検査済証、固定資産税評価証明書（昭和45年度・直近）の確認
　　　　　↓
【Step 2】札幌市開発指導課での事前協議
・建物を取り壊す前に、再建築許可の可能性を協議
　　　　　↓
【Step 3】「解約特約付き」不動産売買契約の締結
・万が一許可が下りなかった場合、契約を無条件白紙撤回し手付金を返金する「許可特約」を記載
　　　　　↓
【Step 4】都市計画法第43条の建築許可申請・取得
・札幌市より正式な建築許可を取得する
　　　　　↓
【Step 5】既存建物の解体および新築着工・決済
・許可受領後に既存建物を解体し、確認申請後に再建築を開始