札幌・道央圏｜離婚・夫婦間売買と住宅ローン相談

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札幌・道央圏｜離婚・夫婦間売買と住宅ローン相談

　札幌市及び道央圏で離婚に際し、夫婦間で住宅（ローン）の引継(財産分与・ローン引受け方法）や売買(新規住宅ローンを組む方法)、又は共有関係・連帯保証（連帯債務）の解消、売却など持ち家問題と収入と住居確保（生活保護）にお悩みの方に法律実務家及び不動産・住宅ローンの専門家、さらにカウンセラーでもある札幌市のリーガル･ケアセンターがワンストップでご相談を承ります。　

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住宅が夫婦共有名義でどうしたら良いか困っている。
住宅を引継ぎたいが住宅ローンが残っているのでどうしたら良いかわからない。
銀行に相談しても返済の継続か売却して一括弁済を求められるだけだった。
売却したいがオーバーローンで売るに売られずに困っている。
売却したいが相手が転居してくれず困っている。
親の贈与による頭金や結婚前に貯めた預金から出した頭金でもめている。
家も住宅ローンも夫名義なので妻の私には居住する権利も財産分与も無いと言われた。
住宅ローンの連帯保証人（連帯債務者）から外れたい。
何もしないで別居が長引いたら相手方の都合の良い離婚になるか心配だ。
離婚を考えているが子供がおり、今後の収入や住居の確保で悩んでいる。

　このようなお悩みは、司法書士・行政書士・宅地建物取引士（不動産業免許）・マンション管理士・一級ＦＰ技能士・産業カウンセラーのリーガル・ケアセンターがお手伝いいたします。

離婚には多大な時間がかかり、また精神的負担が大きく辛いと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　心のうちを電話０９０ー２０５８ー３７２９の田村宛にお伝えください。　一緒に解決策を考えていきましょう。

ケース別の解決策の検討

　離婚の際に持ち家をどうするか、住まいの確保をどうするかは、財産分与や権利確保のなかでも最も悩ましい問題と思います。次の項目に分けてみましたので対象項目をクリックしていただければ詳細な説明に移ります。

1
住宅に住み続けたいが夫の単独名義となっている。

2
住宅を引き取りたいが、住宅ローンが残っており困っている。

3
住宅を売却したいが相手が応じてくれない。

4
売却したいが価値より住宅ローンが大きくて売るに売れない。

5
連帯保証人（連帯債務者）から外して欲しい。

６
離婚後の収入や住居の確保が心配で決断できずにいる。

7
離婚に際し、何を取り決めたら良いかわからない。

1
住宅に住み続けたいが夫の単独名義となっている。

●住宅は、ほとんどが夫婦の共有財産となります。
　まず本題に入る前に大前提として知って頂きたいこととして、ここで言う離婚には事実婚（婚姻届を提出していない内縁関係）を解消した方も相続を除き(遺言があれば含まれます)、共有持分・財産分与・養育費・年金分割の対象となるということです。
　その上で夫婦の共有名義では当然に妻に居住の権利があることは皆さんも理解できるかと思いますが、登記上夫の単独名義だと離婚により妻には居住する権利が無いと誤解されている方が多いようです。
　しかし、夫が相続や結婚前に貯めた現金だけで購入や返済した場合を除き、次の場合は夫婦の共有財産となり妻にも共有持分(居住する権利)があります。
　・結婚後に夫名義で夫借主の住宅ローンを組んで購入した
　・結婚前に夫名義で購入したが結婚後も夫借主の住宅ローンを支払っている
　・結婚後に貯金し始めた預金(現金）で夫名義で購入した　
　どうして共有財産となるかの理由ですが「結婚後の妻の協力（専業主婦の家事労働も含め）の下に夫が収入を得て貯金し、住宅を取得し、住宅ローンの支払いができた」からです。
　したがって、登記（契約）上の名義が夫であってもまったく関係なく、実質的に夫婦の共有財産となります。
　自分のケースはどうかわからない方は当事務所にお問合せください。

●財産分与と共有持分

　上記のとおり購入した住宅が夫婦の共有財産の場合、離婚時（別居時）を基準として財産分与の対象となり、原則、夫婦それぞれ２分の１の寄与割合＝共有持分＝財産分与２分の１が認められます(登記上の単独名義や持分割合は関係ありません）。

　但し、次の金銭は相手方配偶者の協力なしで得た金銭（特有財産と言います。但し、明確に通帳など信頼できる書面で証明した場合に限り認め、証明できない場合は特有財産とは認められず共有財産となります。）による支払いがある場合は寄与の割合が変わります（割合の計算式はここでは省略します）。

　・頭金を親から贈与された

　・頭金を結婚前に貯めた預金から出した
　・結婚前に貯めた預金から住宅ローンを払った　　
　ところで、住宅の時価より住宅ローン残高が大きい場合（オーバーローンと言います）、財産分与額は０円と通常は考えます（もちろん、他に預金等の資産と合算してプラスであれば、そのプラス額が財産分与の対象となります）。
　しかし、オーバーローンと元妻の共有持分は別計算でゼロにはなりません。
　さらに、将来、住宅ローンが支払われていくある時点で時価が住宅ローン残高を超えてプラスになった後は共有持分相当額が元妻のものとなります。　

●離婚前の明渡しの要求について

　離婚前は住み続けたい側（妻）が※有責配偶者でない限り相手方（夫）単独名義でも夫からの明渡の請求に応じる必要はありません。

※有責配偶者とは原則、以下の５つの婚姻関係の破綻の原因を作った夫婦の一方を言います(民法第７７０条１項）
　・不貞行為：配偶者以外と肉体関係を持ったこと(いわゆる不倫)
　・悪意の遺棄：正当な理由なく同居協力扶助の義務を怠ったこと(長期別居や婚姻費用負担なし)
　・生死不明：生死が３年以上不明なこと
　・強度の精神病：強度の精神病にかかり、回復の見込みが無いこと
　・その他婚姻を継続しがたい重大な事由：DV等の暴力など
　

　しかし、夫が上記のとおり実質(潜在)的には夫婦の共有財産であるにもかかわらず、登記上夫名義であること利用して第三者に売却しようとした場合、購入希望者の内見に応じる必要はありませんが、中には事件屋的な不動産会社が内見無しに購入して明け渡しを迫る場合もまれにあります。
　この場合、第三者となる不動産会社からの明け渡しの請求を妻は拒めなくなってしまうので対策としては、夫が別居や売却をほのめかすそぶりを見せたら、至急、居住不動産の保全手続（財産分与等を理由に住宅の仮差押）を行い、売却を阻止しましょう。

●離婚後の明渡しの要求について
　離婚前及び離婚後２年の期間以内（令和８年５月迄に５年以内に改正される）に財産分与（共有持分）の協議・請求もせず放置していると、元夫＝他人（第三者）の住宅に住んでいることになり、元夫からの明渡しの請求があれば元妻は拒めなくなります。
　そこで、できるだけ早く、財産分与（共有持分）の確認を離婚前の養育費や年金分割と共に離婚協議書（できれば公正証書）で作成し（財産分与の合意を拒否された場合は、至急、家庭裁判所に調停又は審判の申立を行いましょう。)、かつ、元夫の共有持分を無視して居住すると損害賠償の請求を受ける可能性があるのでこれを回避するために相場の賃料✖元夫の共有持分に応じた賃料を支払う期間の定めのない賃貸借契約（普通賃貸借契約といいます≠※使用貸借契約ではありません）を交わしましょう。
　そして、元夫に養育費の支払義務がある場合、双方の合意に基づき賃料の支払いと養育費の支払いを相殺し、差額を受取る又は支払うという形が良いかと考えます。

※使用貸借契約とは家賃の支払いが無い賃貸契約のことを言い、この場合、貸主はいつでも解約し明渡しを求めることができるため、転居するためや引き取る手続中など一時的な場合を除き避けましょう。

●共有持分の（仮）登記
　離婚後、財産分与を原因として住宅ローンが残っていない場合は共有持分の登記（と同時に共有物分割禁止の特約の登記もする）をしておくことは権利保全として有効ですが、住宅ローン残っている場合はローンの債権者である銀行等の同意を得る必要が事実上あります（同意を得ずに共有持分の登記をすると融資条件違反としてローン残高の一括弁済を求められ、これを無視すると競売にかけられる恐れがあるからです）。
　そうすると、共有持分の登記は銀行等の同意は得られない可能性が大きいので共有持分についてローンの完済を条件とした仮登記をすれば元夫の勝手な第三者への売却を仮登記の存在でほぼ阻止できると考えます。
　しかしながら、この仮登記も手続をすると登記上記載され、銀行等に知られてしまい、同じく融資条件違反（住宅ローンは元夫の居住の継続を条件に融資したもので離婚や元夫が住宅から住所を移転したことが分かってしまう可能性が大きい）になって一括弁済を求められる可能性も無いとは言えません。

●共有名義であっても共有物分割禁止の特約の登記がある

　以上は住宅が夫の単独名義の場合ですが、登記上夫婦共有名義だったとしても安心してはいけません。

　なぜなら、法律（民法）は、権利の乱用に当たらない限り、共有者（元夫）に共有物の分割（換金して持分に応じて分配）する権利を認めていますので、元妻が応じない場合、裁判所に訴え、競売によって換金・分配が可能となり、居住の継続が不可能となってしまいます。

　そこでこれを完璧に排除することはできませんが、合意（必ず離婚協議時にしましょう）により５年間（これ以上の期間は認めれれませんが更新は可能）は共有物分割禁止の特約の登記をすることで最低５年は居住の継続が可能となります。
　但し、住宅ローンがある場合は、銀行等の承諾なしにこの特約の登記はできますが、これも登記されることで銀行等に夫婦間でトラブルが起きていることが知られてしまいます。
　したがって、当事務所では、住宅ローンが残っている場合は今までこの登記を勧めたことはありません。
　その代わりに、先述の普通賃貸借契約を結ぶことを勧めています。

●引取りや清算の検討も必要
　しかしながら、以上の方法であっても居住の継続が完全に守られるとは言えません。
　なぜなら、元夫が失業などで住宅ローンの支払いを怠った結果、銀行等によって競売にかけられた場合、賃貸借契約を結んでいても落札者（新所有者）には対抗できず、明け渡さなければなりません。
　また、仮に住宅ローンを完済したとしても元夫の死亡により相続が発生し、元夫の間に子供がいなかった場合は、元夫の持分について元夫の親か兄弟が相続人に、又元夫が再婚しているとその妻・子供が相続人となり、争いが深刻化する恐れがあります。
　そこで、将来を見据えて住宅を引き取るか、転居し売却の上、財産分与として金銭を受け取るかも離婚時に検討してベストな解決方法を選択することが重要です。

●夫が契約した賃貸住宅に住み続ける方法
　離婚後も元夫名義で契約した賃貸住宅に元妻が住み続けることは、形式的には大家（貸主）の承諾のない賃貸借契約の譲渡（民法６１２条）になり、大家は賃貸借契約を解除できる（同条２項）ように見えますが、今まで夫婦の同居生活や妻がその住居を使用してきた認識が大家にある場合、本来は妻である限りそのまま居住を継続し得たはずであるから夫から妻への賃貸借契約の譲渡は大家が契約解除ができる程の背信性（悪質さ）が無いとして認められる裁判の判決が主流となっております。
　したがって、離婚や内縁関係の解消が決まったら協議書等で賃貸借契約の譲渡の確認をし、速やかに大家に報告・提出しましょう。決して放置して黙って住み続けるのは、かえって悪質・背信行為とみなされる可能性があるのでやめましょう。

2
住宅を引き取りたいが住宅ローンが残っており困っている。

●財産分与及び住宅ローン債務の引受による引取方法
　この方法（以下「●財産分与・債務引受」といいます）は離婚時に財産分与を登記原因として、登記上元夫の単独名義の場合には所有権移転を、登記上共有持分の場合は元夫持分全部移転の手続を行うと同時に、住宅ローンの銀行等の同意を得て元夫借主（債務者）となっている住宅ローンの借主を元妻に変更（これを免責的債務引受といいます）する抵当権(住宅ローンの債権を担保するための住宅に設定する登記手続）変更の手続をすることによって引き取ることができます。
　しかし、この免責的債務引受の銀行等の同意を得る方法は、次の●売買・新規借入より、かなりハードルが高いもとなります。
　なぜなら、まず、離婚という事実について銀行等は後ろ向きに考え、債務の引受けを認める位ならローン残額を現金を用意するか売却するなりして一括弁済してもらいたいと考えていること。
　また、債務引受を検討するとしても元夫の収入等（職業や勤務先の安定性等）より引き取る元妻の収入等が優れている（例えば元妻が看護師で年収が元夫より高いなど）か高額所得者である他、残高に対し一定割合の年収で他の借金状況（※個人信用情報により所持するカードの枚数による貸出の信用枠やクレジット・キャッシングの種類や残高、延滞等の返済状況など）について検討されます。
　この方法による引き取りも当事務所では実績がありますのでお問合せ下さい、可能かどうか検討し、可能と判断された場合は、ご本人（元妻）だけでは説明がし難く手続も複雑なため、当事務所が銀行等に離婚及び財産分与・債務引受等の登記に関する法律実務家として説明をなし、銀行等から求めらる必要な法的書面の作成等により銀行の同意を得て進めて参ります。
　
※個人信用情報（指定信用情報機関）とは、全ての金融機関におけるクレジットやローン、キャッシングの申込や利用・返済状況が本人情報と共に具体的に登録されたもので各金融機関の融資審査に使われ、信販系の㈱シー・アイ・シー（ＣＩＣ）、消費者金融系の㈱日本信用情報機構’（ＪＩＣＣ）、銀行系の全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）の３つが国により指定されています。

●売買及び住宅ローンの新規借入による引取方法
　この方法（以下「●売買・新規借入」といいます）は離婚後に元夫と元妻の間で住宅ローンの残額以上の売買金額（元妻が別途現金を用意する場合その差額）で売買契約を結ぶと共に売買金額相当（実務的には諸経費を上乗せるケースが多い）の住宅ローンを新規に組んで支払い、売買を登記原因として登記上の元夫名義（持分）を所有権移転（元夫持分全部移転）の手続と同時に元夫の住宅ローンの完済を理由としてその抵当権を抹消すると共に元妻の借り入れた新規住宅ローンの抵当権を設定するという方法により引き取る方法です。
　これは、夫婦も離婚後は他人同士なので、いわゆる通常の他人同士が仲介業者を通じて住宅ローンの審査（元夫より元妻の収入等が優れているか、高額所得者の部分を除き上記とほぼ同じ）を経て借りて中古住宅を購入する形と同じです。
　したがって、上記の●財産分与・債務引受よりは若干難易度は低いと言えます。
　しかしながら実務上は、元夫の住宅ローンの銀行等と異なる銀行等に、ご本人（元妻）が新たな住宅ローンを申し込むとしても、やはり購入の動機について問われ、それが離婚に伴うと知ると「偽装離婚ではないか」「偽装では無くても後で紛争に巻き込まれないか」といことで通常の銀行等の窓口では断られてしまうケースがほとんどです。
　そこで、離婚ついて偽装では無く、後々問題も起きないか専門家（現実的には弁護士又は司法書士）のお墨付きが必要なことと不動産会社の仲介が入っている必要があります。
　しかし、通常の不動産会社だけでは離婚についての専門家では無いため、銀行等も相談に乗るのが難しのが現実です。
　仮に不動産会社が弁護士等に依頼し積極的に動いた場合、依頼者の元妻は不動産会社の売買金額４００万円以上の仲介料｛（売買金額✖３％＋６万円）✖110％｝✖２（売り手・買い手）は手間暇が通常よりかかることから値引されることはほとんどないでしょう。
　仮に売買金額を２０００万円とした場合：仲介料１４５万２０００円＋弁護士等の数十万円の報酬が加わり、かなりの負担となります。
　その点、当事務所は住宅が伴う離婚についての協議離婚や離婚調停の助言・書類作成及び登記を専門としてきた司法書士であり、かつ、不動産業者でもあり、すでに複数の銀行等での実績があることから当初の離婚協議等から関与させていただくことで銀行等に専門家として責任をもって説明ができ、スムーズに融資を受け解決へ向けて協力できるものと考えております。
　
●現在は所得が無い又は低く必要な住宅ローンが借入れられない場合
　上記の２つの引取方法は、いずれも元夫の住宅ローン残高の債務引受又は新規申込が可能な一定の年収等がある場合に限り可能な引取方法ですが、離婚時は専業主婦で無収入や収入は有っても借入れに必要な年収等（どの位の年収等が必要かは借入希望額等によりますので当事務所にお問合せください）が無い場合は利用することは困難とります。
　それじゃ諦めるしかないかというと、そうではなく、将来に向け、元夫の住宅ローンの残高（通常は残高も減っていきます）以上の借入が可能な年収になった時点で財産分与の期間内であれば、●財産分与・債務引受又は●売買・新規借入（ローン残高等一定額を支払う約束）の内容を、財産分与の期間を経過している場合は●売買・新規借入（〃）の内容を離婚協議書（これは必ず公正証書により作成することを勧めます。原案は当事務所がご両名の合意内容に基づき公証人と協議の上、適切な書面の作成をしますのでご安心ください）に明記し、かつ、将来の引取可能な時期前に元夫が住宅ローンの支払を滞納した場合に元妻がその滞納額を立替することができる旨及び将来の引取時点で右立替金を売買代金等に充当できる旨の記載も必要（そのため元夫の住宅ローンの引落の通帳を預かり滞納が起きていないか毎月チェックします）となり、さらに前説の普通賃貸借契約を結び備えることが重要です。　

●住宅ローンの完済時に所有権移転を受ける合意
　これは、元夫が住宅ローンを完済した時点で元夫の所有権又はその持分を元妻に財産分与により移転する旨を離婚協議書（必ず公正証書により作成しなければなりません。なぜなら財産分与の合意は離婚より２年以内、令和８年５月頃以降は５年以内でその期間内に右合意があったことは単なる私製ではその事実は明確に証明できません。本来、期間内の相応の財産分与であれば元妻には税金が課さないところ、作成の日付が証明された公正証書で作らず、日付を自由に作れる私製で作った場合、偽造したものとみなされ、税務署に否認され大きな贈与税等が課される可能性があるからです）を作るものです。
　しかし、このような合意は繰り上げ返済をしない場合は通常数十年に及ぶ長期間の返済で、その間に元夫がローンの返済を怠り滞納した結果、競売にかけられたり、仮に完済したとしてもその時点で元妻と元夫の両名も通常７０歳前後の高齢になっていると考えられ、仮に認知症等のために実行する意思・能力が失われてしまっていたり、財産分与の事実を家族等が知らず、知ったとしても家庭裁判所で後見人の選定が必要だったり、さらに死亡した場合は先述した通り、元夫の親や兄弟、元夫が再婚している場合はその配偶者や子供たちが相続人となり、財産分与に関する書面を知らなければ（知らないふりをして）勝手に相続し売却してしまう可能性や元妻の相続人との争いに発展する恐れが非常に高いと考えられ、このような長期の合意はできる限り避けるべきと考えます。
　なお、税金的な課題があるので税務署や税理士に事前相談を当事務所が予約し同行し説明いたします。

●競売になってしまったら入札に参加してみるという方法。
　これは、離婚協議書等で（引き取とれる年収になる時期まで、又は住宅ローンが完済された時など）将来の引取を約束したとしても、その間に元夫が住宅ローンの返済を滞納し競売にかけられてしまってはその約束も水の泡となってします。
　それでも引き取りたいという場合は、必ず引き取れる約束はありませんがその競売の入札に参加してみるという方法があります。
　入札に参加する資格は(連帯)債務者（借主）以外であれば誰（保証人、元配偶者、子供、親族もOK）でも参加できますので、資金のある親などに入札に参加してもらい代わりに落札してもらうか、又は、借り入れ可能な年収が元妻や子供にあれば落札資金(＝住宅ローン)を銀行等に申込み、裁判所に指定司法書士を届けることによって裁判所の落札後の所有権移転の手続と銀行等の融資した落札資金の抵当権設定の手続してもらい引き取るという方法が考えられます。
　但し、この方法には、次の２つの課題があります。
　１つは、競売は最高額で参加した方が落札者になるのでその落札したい金額（入札価格）を幾らにしたらよいかということ。
　もう１つは、落札資金が手持ちに無い場合、落札資金を融資する銀行等が少なく、かつ、審査厳しいということです。
　したがって、入札に参加するか、融資が受けれるか等の検討期間も短いため、一般の方では対応は難しいものとなります。
　入札価格の検討のためには不動産の知識と経験が必要となり、また、競売の仕組と裁判所への指定司法書士、銀行等への手順の安全性の説明などの不動産業及び司法書士の役割が重要となります。
　入札に参加したいと考える方は、司法書士・不動産業の当事務所にご相談ください。裁判所での入札参加手続や入札価格の検討、指定司法書士としての届出及び銀行等への落札資金の借入れ打合せなど実行の代行・代理をいたします。

3
住宅を売却したいが相手が応じてくれない。

●住宅ローンの返済が困難となった場合
　離婚に伴い元妻が住宅に居住し、元夫は転居の上、住宅ローンを返済していたが失業や転職により返済が困難となったケースでは、このままでは、住宅ローンの返済が滞り、最終的に金融機関から競売をかけられ、元妻は明け渡しを求められ居住し続けることができなることを理解してもらい
、❶元妻や同居の子供・親に買い取って貰う❷第三者に売却し利益を分配する。❸オーバーローン（売却しても住宅ローンが残る）の場合、通常の売却はできません。住宅ローンの債権者である金融機関の同意と適正価格での売却の説明が必要なため当事務所のような専門の事務所に依頼し任意売却と債務整理を同時に行う必要（通常の不動産会社では任意売却後に残る住宅ローンの整理については弁護士・司法書士を紹介して終わるので注意）があります。
●再婚し住宅ローンを組んで新たにマイホームを購入したい場合
　元妻に手放したい旨を伝え❶元妻が引き取る場合は住宅ローン残高で譲渡すること。❷元妻・同居の子供・親が引き取らない又は引き取れる年収が無い場合、合意に基づき第三者に売却し利益を元妻に有利に分配する。❸元妻が引き取りや第三者への売却も拒否した場合は「共有物分割の訴え」を起こし、裁判所の判断（判決）に基づき強制的に引取りや売却を事実上行う。

４
売却したいが価値より住宅ローンが大きくて売るに売れない。

●元妻などに引き取ってもらう方法
　離婚に伴い元妻が住宅に居住し、元夫は転居の上、住宅ローンを返済していたが失業や転職により返済が困難となったケースで、このままでは、住宅ローンの返済が滞り、最終的に金融機関から競売をかけられ、元妻は明け渡しを求められ居住し続けることができなることを理解してもらい
、元妻や同居の子供・親に買い取って貰う。
●任意売却と債務整理を行う方法
　オーバーローン（売却しても住宅ローンが残る）の場合、通常の売却はできません。住宅ローンの債権者である金融機関の同意と適正価格での売却の説明が必要なため当事務所のような専門の事務所に依頼し任意売却と債務整理を同時に行う必要（通常の不動産会社では任意売却後に残る住宅ローンの整理については弁護士・司法書士を紹介して終わるので注意）があります。

５
連帯保証人（連帯債務者）から外して欲しい。

●借換えを行い、その際に外れる方法
　現在の住宅ローンの金融機関から他の金融機関に住宅ローンを乗り換えることで現在の住宅ローンは完済されるので連帯保証や連帯債務は解消されます。
●第三者に売却し連帯保証(連帯債務）を解消する方法
　住宅ローンの残額以上で第三者に売却できる場合は、売却により現在の住宅ローンは完済されるので連帯保証や連帯債務は解消されます。
　但し、オーバーローン（売却しても住宅ローンが残る）の場合、任意売却後の住宅ローンの残金は圧縮されますが連帯保証や連帯債務は残るので、低額を永久支払いするか債務整理などを行う必要があります。　
●元妻に引き取ってもらい、その際に外れる方法
　所有関係も共有の連帯債務の場合は、元夫婦のどちらかが相手方の共有持分を引き取り、かつ、住宅ローンの相手方の連帯債務を免責的に引き受けることを同住宅ローンの債権者である金融機関の同意を得て行う方法もあります。