滞納を放ておくことは

大家さんはもちろん、滞納者にもよくありません！

　家賃の滞納者は、経済的に困っている方が非常に多く、解決方法がわからないまま引越もせず、何か月も居座り続けた結果、滞納額が膨れ上がり支払が不能となってしまいます。

　一方、大家さんにとっても、家賃が入らないばかりか、次の入居者を募集することも出来ず、損害が益々大きくなってしまいます。

　そこで早期に訴えの提起と共に任意の話合いを始めます！

　家賃滞納者に対しては、法的に建物明渡し請求を行うと共に経済的な困窮状態を脱するための以下の債務整理や転居を含めた生活保護の手続を勧めるなどして早期の明け渡しの実現を目指します。

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●１か月でも滞納が発生したら

　では、実際に裁判（訴訟）のみによる解決を図る場合の流れは以下のとおりで①～⑦もの段階を踏まなければならず、訴えから判決を得るまで３か月以上（滞納者から控訴があればもっとかかります）、明け渡しの強制執行は申立から４か月前後かかり、合計では少なくても７か月～１０か月以上の長期間を要し(残置物の処分を含めると１年以上)、その間も家賃の滞納は続き合計１年前後の滞納家賃が発生、さらに退去の強制執行まで行えば通常、報酬と執行費用(荷物の搬出や引越業者・保管業者・執行官費用等)で１００万円前後以上の出費が必要となり、滞納家賃と依頼料・執行費用の合計で２００万円以上の損害を被る場合もあり得ます。

　そこで、当事務所では滞納者に対し、借金の解決や収入確保の道や滞納家賃の減免を助言(アメ)する一方、裁判を続行しプレッシャー(ムチ)をかけつつも任意での退去の交渉（即決)和解に重きを置き、早期解決により大家さんの費用負担の軽減を目指したいと考えます。

　当事務所の考え方にご賛同いただける大家さん、管理会社さんは、是非、ご相談ください。

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　　　　　　　　【大家さんの心得】

　賃貸事業を行うオーナーさんや管理会社の方々に是非、知っておいて欲しいことを書き留めましたの一読して今後の賃貸事業にお役立てください。

●滞納者の多くは他に借金をしており、家賃より返済にお金を回していることが多く、この場合、その借金の整理を他の司法書士等に相談し解決を図るようアドバイスすることで和解（滞納家賃の回収や明け渡し）が容易になる場合があること、また、失業などで収入が無い、年金が少ない場合は、生活保護の受給（生活保護の同行等を行う司法書士等に相談）をすすめ、転居費用も含め保護費から出してもらい明け渡しを完了できる可能性があること。

●住宅用の家賃は日常家事債務(民法第７１６条）なので、契約の当事者ではない配偶者にも請求ができること(近年、女性も正社員等で相応の収入有り）、又賃借人の死亡により相続放棄をしてもその配偶者に全額請求できること。

●連帯保証も相続の対象となるので、連帯保証人の生存は直接連絡するなどして確認・検討(連帯保証人の死亡後３か月経過直後に同相続人に請求するのは駄目です、これには理由があります）する価値があります。

●連帯保証人（特に親・叔父叔母等、職業が堅い人）には、いきなり払えではなく、まず明け渡しの協力を仰ぐ姿勢で連絡し、明け渡し終了後に請求すること。

●孤独死の場合、相続人にも、いきなり（法定相続分割合の滞納賃料を）払えではなく、明け渡し及び清掃、残置物の持ち帰り(←ここ重要！)や廃棄をしてもらうよう丁寧に連絡し、全て終了後（賃借人死亡後少なくても３か月が経過していること）に請求すること。

●連帯保証人から「本人に代わって全額払う」「訴えの被告から外すよう」いわれたら、まずは「お金を預り」、その事実を滞納者本人には知らせない約束のもと、明け渡し終了後に清算すること。

●今後も一切応答しないことが明白な賃借人を除き、いきなり、よくある内容証明郵便で滞納家賃一括払いの催告解除通知を出すのは得策とは言えないこと。

●滞納額の問題ではなく明け渡しを求めることが明白な悪質な生活保護者の賃借人については、役所の生活保護課に悪質な事情を説明して家賃の代理納付をやめてもらい、本人経由の家賃支払いの状態にすることがキーポイント。

●配偶者を亡くした独居の高齢者の方は滞納が始まる可能性が高まるので、保証人やお子さんとの連絡を密にして、生活保護の受給や介護支援、施設への移設も視野に入れること。

●「天涯孤独」というのは嘘の可能性があり、長年連絡を取っていない兄弟がいる可能性もあり、保証人ではなくても協力を仰ぐ点で重要であること。

●悪質な賃借人は器物損壊や隣人への脅迫などで刑事告訴と共に明渡訴訟の併用を考えること。

●ゴミ分別処理が正しくできない、いいかげんな賃借人は滞納すると心得よ！

●高齢者の場合、強制執行が不能と執行官に判断される可能性もあることから、契約関係に限界はありますが徹底的に調べ、他に関係者（保証人の相続人や兄弟・子供・孫・親戚など緊急連絡先）を発見して協力を仰ぐことが大切であること。