札幌の相続登記や手続ならご相談ならお任せ下さい

預貯金等の解約･名義変更の相続手続､不動産の相続登記､話しが整わない場合の遺産分割調停や行方不明者の相続財産管理人選任手続、共有などの相続不動産の売却なら札幌市の司法書士・行政書士・宅地建物取引士がお手伝します。＜相談無料！＞　

 

相続手続・預金名義変更・相続不動産の売却
相続登記 39800円〜預金名義変更 17800円+3780円/１銀行 　

　　　　こんなことでお困りではありませんか？　　　

実務経験３０年以上の

司法書士･宅建取引士のリーガル・ケアセンターがお手伝い！

​ 戸籍（除籍）取寄せ　１万９８００円※1

遺産産分割協議書　４９８０円※2

相続登記　3万９８００円※3

預貯金の解約・名義変更　１万７８００円+３７８０円/1銀行※4

相続不動産の売却　 仲介手数料２％

不在者財産管理人選任申立　２万９８００円   

上記相続手続の各報酬には消費税がかかります。
　※１　戸籍（除籍）の取寄せ
　　　　●　各種手続の依頼に伴い取り寄せるものです。

　　　   ●　戸籍、除籍・改製原戸籍、除住民、戸籍の付票の支払手数料、郵送料です。

　※２　遺産分割協議書
            ●　相続手続のご依頼に伴い作成するもので相続財産が不動産と預貯金、マイカー１台、
　　　　　　　家財道具のみの場合の料金です。その他に相続財産がある方はご相談ください。
　　　　●　実費は、登記簿謄本、各種財産に関する証明料　郵送料です。

　※３　相続登記　
　　　●　分割協議や戸籍一式が整っている住宅で一次相続の法務局１か所の料金です。
　　　　　　　アパートや複数不動産、数次相続等がある場合は別途お問合せくだい。
　　　●　実費は登録免許税（固定資産評価額×約0.4％）や登記簿謄本、郵送料です。

　※４　預貯金の解約・名義変更
　　　●　預金等の相続手続で実費は、残高証明書、振込手数料、郵送料です。

相続手続は気軽にご連絡下さい。相談は無料です！

０１１－６８８－６４７２

　　　担当司法書士　田村

【遺産分割協議・調停申立】

① 遺産分割協議とは
　　遺産分割協議とは、相続人全員の合意で亡くなった方（被相続人）の遺産（相続財産）の分け方を決めることをいいます。

　なお、遺言書がある場合でも「遺言執行者がいる」場合と「相続開始から５年以内の遺産分割の禁止」の遺言がある場合を除き、相続人全員（受遺者がいる場合はこれらの人も含め）が合意する場合は、良し悪しは別として遺言書に書かれた内容と異なる分け方を遺産分割協議で決めることもできます。 

② 遺産分割調停とは

 　  ※　申立印紙代＋戸籍謄本・登記簿謄本・証明等取寄の費用＋切手＋その他鑑定料が別途必要となります。

     ※ 手数料１２万８０００円は、相続財産に含まれる不動産は住宅のみの一次相続の場合の料金です。
　　　　複数不動産や数次相続、特別受益、寄与分、生前贈与等の争いがある場合は別途お問合せくだい。

　遺産分割協議の話し合いがつかない場合に、相続人の中の１人あるいは数人が管轄の家庭裁判所に申立てることで、調停委員及び裁判官が相続人全員の間に入って、話し合いによる解決を働きかけるものです。

　遺産分割調停は、１か月〜２か月以内に一度のペースで指定される日時（調停期日）に原則　、相続人全員の各人が家裁に出向き、それぞれ互いに顔を合わせないよう別室で待ち、個別に調停委員と経緯や分割の希望を話し、分割案の助言や提示を受けます。　

 　幾度かの調停期日を経て相続人間の合意が得られた場合は、合意した分割内容を記載した調停調書というものが家庭裁判所によって作られ、これにより調停が成立となります。

　この調停調書は遺産分割協議書以上の判決と同等の効力があるため、他の相続人の協力がなくても自己の相続分について単独で預貯金や不動産の名義変更（相続登記）などの手続が可能となります。 

　一方、幾度かの調停期日を経ても相続人間で合意が得られない場合は、調停は不成立とされ、家庭裁判所によって、改めて手続をしなくても自動的に「審判」というものに移行します。

　審判は、裁判と同様に裁判官が調停で提出された資料や審判の中で提出された資料に基づき、どの遺産をどの相続人にどのように分けるか、次のような分割で審判書（判決に相当）という形で決定されまです。

≪家庭裁判所の審判による一般的な分割内容≫

 【現物分割】
　遺産の現物そのものを相続分に応じて、各相続人の単独所有として配分する方法。

【代償分割】
　一部の相続人に相続分を超える額の遺産（例　不動産）を現物で相続させる代わりに、他の相続人に対し、その超える額に相当する金銭の支払いを負担させる分割方法。

【換価分割】
　現物分割や代償分割ができない場合に、遺産の一部又は全部を換価し、その代金を各相続人の相続分に応じて配分する方法。
　この場合の換価方法は、裁判所の競売による方法と全相続人の同意と申し出により相当と認められる時に任意売却（通常、競売より通常の売却のほうが高く売却ができる）による方法があります。 

【不動産の名義変更登記】　　　
　不動産の名義を相続人に変更する「相続登記」手続が必要となります。　その手順は以下のとおりです。

 

① 不動産の確認調査

 

 故人が所有していた不動産を権利証や登記簿謄本、固定資産台帳・納付書等によって確認します。

 

② 相続人の確定調査

 

 遺言書がある場合、その遺言書が公正証書遺言であれば原則、故人とその不動産を相続される相続人の戸籍・除籍・原戸籍等を取り寄せます。
　その遺言書が公正証書遺言以外であれば、速やかに家庭裁判所に遺言の検認の手続のため、故人の出生時から現在までの戸籍・除籍・原戸籍等（以下「過去の戸籍等全部）及び法定相続人全員の戸籍等を取り寄せて申立する必要があります。

　遺言書がない場合も故人の過去の戸籍等全部及び法定相続人全員の戸籍等を取り寄せます。

③ 登記原因証明情報作成

　遺産分割協議書や遺言書、調停調書（審判）書がない場合、相続不動産を誰が相続するか相続人全員で登記原因証明情報を作成し、相続登記手続の申請書の添付書類とします。

 

④ 法務局へ登記申請

 

　遺産分割協議書・遺言書、調停調書（審判書）のほか、相続関係説明図や委任状、印鑑証明書、評価証明書を整備し、作成した登記申請書に必要な登録免許税（不動産の評価額の約0.4％）である印紙を貼った上で管轄の法務局（登記所）に申請します。通常、札幌市内の場合は約１週間弱で登記が完了します。

【相続不動産の売却・税金】

　当事務所は、相続不動産を相続人全員の合意による通常売却又は遺産分割調停（審判）の換価分割の際の任意売却により換価し、分配するための売却もお手伝いいたします。

 

① 相続不動産の売却の流れ

 　相続不動産の（任意）売却は、以下の手順を踏み進めて参ります。

① 物件調査と価格査定

 

　不動産の相続登記と並行し、物件調査と価格査定を行い、ご相談の上、売却価格を決定します。

 

② レインズ登録と販売活動

 

　宅地建物取引業法に基づき相続不動産の情報を指定流通機構（レインズ）に登録すると共に、宅建業者のみが認められる大手広告媒体（アットホーム、ＳＵＵＭＯなど）等への広告掲載のほか、必要に応じて折込チラシの配布、オープンルームの開催等に基づき購入希望者を募ります（定期的に販売状況をご報告します）。

 

③ 購入希望者との交渉・契約

　購入希望者を価格交渉や決済・引渡時期などの契約条件によって選定し、重要事項説明書を作成し、同書面の説明の上、手付金授受の売買契約を交わしていただきます。

④ 決済（引渡・売買代金）

 

　売買残代金の受領と同時に所有権移転の登記書類や鍵等を引渡し、決済をします。

 

⑤ 売買代金の分配

売買代金を相続人間で先に決められた割合で分配します。

⑥ 譲渡所得税の申告

 

　譲渡所得税が発生した場合は、売主となった相続人の方は、翌年の２月１６日から３月１５日までの間に管轄の税務署に申告・納税をすることになります。これで、全て完了となります。　

② 相続不動産の売却に伴う税金 
 相続不動産を売却する場合、次の点を確認し、適正に譲渡所得税の軽減等につながるよう遺産分割の方法や売却する不動産を選択する必要がります。　※詳細は税務署にお尋ねください。
譲渡所得とは

 

 譲渡所得とは個人の方が不動産を売却したことによって生じた利益を「譲渡所得」といい、これに対し所得税と住民税が原則かかります。　　この譲渡所得は、以下の計算方法によって算出されます。　

 

　　　譲渡所得＝売却代金−取得費−譲渡費用−特別控除

取得費
　 ・土地：購入代金
　 ・建物：減価償却後の価格＝購入代金−減価償却費（建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数）
             償 却  率＝木造0.031、木造モルタル0.034、（鉄骨）鉄筋コンクリート0.015　など
              経過年数＝6か月以上の端数は１年とし、6か月未満の端数は切捨て

 　・その他：購入時の仲介手数料、売買契約書等の印紙代、移転登記費用、不動産取得税など

   ・相続税：次の要件を満たす場合、次の計算によって算出された額が取得費に加算することができます。
　　　　　　　　＜要件＞
　　　　　　　　　 　①　相続や遺贈により売却不動産を取得したこと
　　　　　　　　　　　  ②  相続や遺贈により相続税が課されていたこと
　　　　　　　　　　　　③　相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年以内に売却したこと　　　　　　　　　

　　　　　　　   ＜算式＞

その者の相続税額×その者の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の価額÷（その者の相続税の課税価格+その者の債務控除額）＝取得費に加算する相続税額の計算式

 

譲渡費用

 　売却の仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量代、引越代、抵当権抹消登記費用、残置物撤去費など 

空き家の特別控除
　相続時から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに、以下の適用要件に基づき被相続人の居住していた住宅を相続人が売却した場合、譲渡所得から３０００万円の控除ができる。

 

① 売却の時期
　相続発生日から３年を経過する日の年の１２月３１日まで、かつ、平成２８年４月１日から平成３１年１２月３１日までに売却すること。

 ② 家屋の要件
　①　相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていたものであること。
　②　相続開始の直前において被相続人以外に居住者がいなかったものであること。
　③　昭和５６年５月３１日以前に建築された家屋（建物）であること。
　④　相続発生時から売却までの間に、事業・賃貸・居住用に使用されなかったこと。

　※　これらの要件を証明するためには煩雑な書類等を用意し「被相続人居住用家屋等確認申請書」を市区町村長に申請し、証明書を取得しなければなりません。

　　　取壊し後や売買締結後では要件が満たされない可能性が大きいので、是非、この３０００万円特別控除を利用したい方は事前にご相談ください。

　　　当事務所がご本人に代わって手続を致します。詳しくは→「被相続人居住用家屋等確認申請書」クリック　　　

 ③ 売却の要件
　①　売却価額が１億円以下であること。
　②　家屋を解体して更地で売却するか、耐震リフォームを行い家屋と土地を売却すること。　

 

※　売手と買手の関係が、親子や夫婦（内縁関係も含む）、生計や居住を同じくする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）など特別な間柄での売買ではないこと。 

 

 譲渡所得の税額

　上記のとおり、譲渡所得が発生した場合、次の計算により譲渡所得の税額を算出します。

所有期間５年以下
　相続不動産を売却した年の１月１日現在において、被相続人が取得した日（限定承認を除く）から５年以下であった場合

　　　短期譲渡所得税＝譲渡所得×41.1％（所得税30％+復興税2.11％+住民税９％）

所有期間５年超過
　相続不動産を売却した年の１月１日現在において、被相続人が取得した日（〃）から５年を超えている場合

　　　長期譲渡所得税＝譲渡所得×22.1％（所得税１５％+復興税2.1％+住民税５％）

所有期間10年超過の居住用
　相続した居住用不動産（一定の要件あり）を売却した年の１月１日現在において、被相続人が取得した日（〃）から１０年を超えている場合

　　　6,000万円以下の部分の譲渡所得税＝譲渡所得×16.1％（所得税１０％+復興税2.1％+住民税４％）
　　　6,000万円超過の部分の譲渡所得税＝譲渡所得×22.1％（所得税１５％+復興税2.1％+住民税５％）

 

　　　　　　　　　※　上記要件の詳細は税務署にお尋ねください。

　

【共有不動産の解消・売却】
当事務所は、（相続）不動産の共有関係の解消又は売却について、裁判所の手続きを利用するなどしてお手伝いいたします。

① 共有関係の知識

      共有物の持分処分
　　各共有者は、他の共有者の同意がなくても自己の持分については自由に処分（売却譲渡、引き渡しを要件とする質権・地上権を除く担保の提供）することができます。

　　しかし、他の共有者の持分を勝手に処分することはできず、無断で処分した場合は、その他の共有者との関係で不法行為（損害賠償等の義務が発生）となります。

      　共有物の保存行為

　　共有の不動産について、必要な修理や賃貸に基づく家賃の消滅時効を止める行為、不法占拠者への返還請求などの保存行為は、各共有者は単独ですることができます。

        共有物の管理行為
　　共有不動産について、賃貸すること及びその賃貸契約を解除することや改良などの管理行為は、全共有者の持分の過半数の決定によってすることができます。

　　なお、共有物の賃貸から生じた賃料は、共有者間での特約がない場合、持分に応じて各共有者のものとなります。

　　また、共有物の管理費、固定資産税等の公租公課の負担は、同様に特約がない場合、持分に応じて各共有者が負担しなければなりません。　　　　　　　　　　　

        共有物の変更行為
　　共有不動産について、物理的に変更や処分（売却）する行為（解体・増改築等）は、全共有者の同意が必要となります。       

② 共有関係の解消

      共有状態の問題点
　　　共有状態では、賃貸するために全共有者の過半数の同意が、売却するためには全員の同意が必要となるなど事実上、収益を生み出すことができない一方、固定資産税の負担が毎年発生し、相続発生時には納税資金が必要となるなど困った事態を招きます。

　　共有解消の種類
　　　共有関係を解消するための方法としては、以下の種類があります。
　　　①　現物分割
　　　現物分割とは、原則、共有不動産を各持分に応じて、物理的に分割（土地の分筆など）
することをいい、これによって各共有者が分割後のその不動産を単独で取得することになります。

　　　但し、現実的には、持分に応じて、正確に物理的に分割することは困難な場合が多く、その場合は、その持分に対する過不足を金銭の交付によって調整します（これを価格賠償による分割といいます。）

　　　また、現物分割は、不動産の価値（時価）を下げてしまうことにもなりかねず、その場合は
、次の代償分割や換価分割によって解決を検討する必要があります。

　　　②　代償分割
　　　代償分割とは、共有者の１人が他の共有者全員の持分を全部取得し単独所有とする代わりに、その代償として他の共有者に対し、持分に応じた金銭を支払うことで解決を図るものです。

　　　③　換価分割
　　　換価分割とは、共有者全員で共有不動産を他人（第三者）に売却　し、その売却代金から各持分に応じた金銭をて受け取ることで解決を図るものです。　

　　裁判外の共有解消
　　　これは、共有者全員の任意の話し合いにより共有関係の解消を図るものです。どのような分割方法であっても何らの制限はありませんが、上記の共有解消の種類を参考にしながら行うことになるでしょう。　

 

　　　しかし、このような話し合いによって解決をすることが現実的に難しいからこそ多くの方が悩んでいるというのが現状と思います。

裁判上の共有解消

全共有者の話し合いで解決できない場合でもご安心ください。
その場合は、裁判所に「共有物分割の訴え」を起こすことで、ほとんどのケースで共有関係を解消することが可能となります。

裁判所は、その不動産及び共有者全員の諸事情を考慮して、原則、次の優先順位によって分割の判決を下します。

①　現物分割

上記で説明のとおりですが、現物分割は、それなりの広さ等がなければ、取引上の面積や道路付け、時価の低下を招くため、あまり現実的でないことが多いのではないでしょうか。

②　代償分割

これも上記で説明のとおりですが、この判決が下されるためには、他の共有者の持分に応じた価値（路線価から時価に応じた金額）を全部買い取れるだけの資力（資金力）があることが必要です。　

したがって、買い取り単独所有としたいとお考えの共有者の方は、資金について、自己資金や銀行等からの融資によって確実に資金が用意できることを裁判所に対し証明（立証）しなければなりません。

③　競売による換価

裁判所は、現物分割や代償分割が不可能な場合、最終的に裁判所における競売によって共有不動産を換価（売却）し、その換価代金を各共有者の持分に応じて分配する判決を下します。

しかしこの競売によると、通常の時価による売却（仲介による売却）と比べ、２〜３割程度低い価格で換価されてしまう可能性が有り、いずれの共有者も望みません。　

そこで、このままでは、裁判所によって競売にされてしまう不利益を全共有者に知ってもらうことで、最終的に任意（通常）の売却に同意してもらい解決を図るのが妥当なのではないでしょうか。　

個人間売買、相続手続（登記）、遺産分割協議・調停申立、相続不動産の売却、物件調査、重要事項説明書、住宅ローン審査、返済条件の変更、任意売却などについて、わからない点やご相談などございましたら、お電話もしくはお問合せフォームからお気軽にご連絡ください。

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