任意売却とは合意に基づき不動産を売却するもの

　任意売却とは、住宅ローンなどの返済が困難になった方とその金融機関及びその不動産に担保を設定している債権者、差押権者などとの合意に基づき、その不動産を任意に売却することで、関係者の損失を軽減するものです。

　住宅・アパートなどの不動産を購入するとき、多くの方は住宅ローンなどを金融機関から借りて購入します。
　金融機関は融資の担保として、購入した不動産に担保（通常、抵当権）を設定しますが、この不動産を売るときには、この担保や後順位で設定された担保、市税などの滞納による差押えなどがある場合、これらを解除・取下げをしてもらう必要があります。

　本来、担保を解除してもらうためには、住宅ローンなどの残額のすべてを返済することが前提です。売却代金がこの残額より高ければ問題がないのですが、残額を下回る金額（オーバーローンといいます）でしか売れない場合は全額を返済することができません。　そうすると、住宅ローンの返済が滞っていると金融機関は最終的に裁判所に競売を申立てて回収を図ろうとします。

　しかし、競売による売却代金は一般的に通常の売買（仲介）による売却代金より低くなる可能性がるため、金融機関にとっては回収額が低く、また、借主にとって住宅ローンなどの借金が多く残ってしまうことから双方にとって好ましいことではありません。

　そこで、借主と金融機関、後順位の担保権者・差押権者などの合意のもとに通常の売買によって不動産を売ることで関係者が損失を防ごうとするものが任意売却です。　
 

任意売却のメリット
任意売却は、通常、競売より高く売れることを説明しましたが、それ以外にも次の多くのメリットがあります。 

任意売却の流れ　

　任意売却も不動産の免許を有する当事務所が次の流れに沿って遂行して参ります。

① ご相談とご依頼
 　不動産免許を有する札幌市中央区の当司法書士事務所にご相談ご依頼頂いた場合、当事務所の特徴である次の対応が可能となります。

　通常、「任意売却の相談は不動産会社」「債務整理の相談は弁護士 司法書士事務所」と２か所に相談・依頼しなければならないところ、当事務所１か所ですべての打ち合わせができることから、時間的負担が不要となります。

任意売却後に残債務が残る場合や住宅ローン以外の借金の債務整理の方法・費用、生活費等はどうす　　べきか具体的に説明致しますので今後の生活再建の道筋を知ることが可能となります。

　任意売却だけの不動産会社と異なり、住宅を手放さないための条件変更(←詳細ｸﾘｯｸ)や任意整理(←詳細ｸﾘｯｸ)、個人再生(←詳細ｸﾘｯｸ)による解決が可能か法律専門家として具体的に検討しお答えすることが可能となります。

② 受任通知と督促停止
　早々に住宅ローンの金融機関宛に当職名により任意売却を行う旨の通知のほか、当事務所の特徴であ
る司法書士として任意売却終了後の残債務の整理に向けて受任通知をすべての債権者に送付することで
次の効果が期待できます。

　受任通知を発することで、原則、督促等がなくなり、ご依頼者が平穏な生活を取り戻すことができます。 原則、任意売却後の債務整理の手続が終了するまで（破産免責の場合は、原則、以降）返済をする必要がなくなります。

　その結果、再スタートのための当面の生活費や債務整理費用として蓄えることが可能となります。

　なお、この時点において破産手続を行うことが明らかなご依頼者で収入が足りず生活費に困っている場合は、生活保護などの生活支援資金の申請を行い給付を受ける手続も支援いたします。　　　　　

③  価格等調査と債権者同意
　物件の内容を調査し、適正な販売価格（時価）を査定して、これを住宅ローンの金融機関に報告します。当職は、ご依頼者の同意を前提に金融機関と販売価格について協議を行います。　　　

④ 媒介契約と購入者募集
　金融機関の販売価格等の同意に基づき専任媒介契約を締結して頂き、不動産業界指定の流通機関（レインズ）の登録の他、インターネット販売広告を中心に購入者を広く求める募集活動を開始します。

　この際、購入希望者の見学についてはご依頼者の都合日時・時間帯を考慮して行うなど、近隣の方々に任意売却であること知られないことを心がけ販売活動を行います。

⑤ 購入者選定と配分案提示
　諸条件（依頼者の引越時期、印紙の負担や購入は現金か住宅ローン等を借りての購入かなど）に合致する購入者希望者を選定します。

　購入希望者を選定次第、金融機関に売買契約の締結とその売買代金の配分案（依頼者の転居費用、他
の担保権者や差押権者の抹消や取下の費用、マンションの場合は滞納管理費・滞納修繕積立金、仲介手
数料等）、これらを差引いた金融機関への配当予定金額）を提出し、金融機関の承認を得ると共に他の担保権者・差押権者と抹消・取下げの交渉を行います。

⑥ 売買契約の締結
　金融機関・担保権者・差押権者の配分・抹消・取下げの同意を条件として購入者と売買契約を締結します。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

⑦ お引越し

　各関係者の同意が得られた場合、決済前にご依頼者が引っ越すのが一般的ですが、購入者との交渉により売却後も一定期間（１〜３か月程度）転居の猶予を頂ける場合もあります。

⑧ 売買決済と返済配分
　決済時に所有権移転の書類と交換に売買代金を受領すると共に同時に関係者の同意に基づく金融機関
への返済や抹消・取下費用等の配分を当職立会のもと行います。

⑨ 残債務の整理
　決済によって終了することなく、残債務が残る場合、当職は続けて状況に応じて以下の債務整理を行い、適切に借金問題の解決を図るべき必要な支援を行います。 

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