２．上記１．以外の贈与の場合

１１０万円※は基礎控除額

例）　２．の場合で　時価　１５００万円　　売買価格　７００万円

課税額：差額（１５００万円−７００万円）−１１０万円＝６９０万円

６９０万円×４０％−１２５万円＝１５１万円（贈与税額）

　なお、時価で売買契約書を作成しても、その売買価格の金銭の授受が無い場合、例え領収書があったとしてもその売買は無償による贈与とされ、時価全額を贈与とみなし贈与税が課税されますので、そのような仮装の売買は決して行ってはいけないことにご留意願います。

【売主個人、買主法人の場合の著しい低額譲渡】

　個人から法人への不動産の2分の1未満の低額譲渡では、実際の売却額に関わらず「譲渡時の時価」で売却したとみなされます。
　この時価は原則として「通常の実勢価格（適正な取引価格）」時価を基に計算します。

　売主個人：売却価格が時価の2分の1未満の場合、実際の売価は無視され、所得税法上の時価が収入金▢▢▢▢▢▢額として譲渡所得の計算がされます。　　　　　　

　買主法人：法人は、受け取った不動産の「時価」と「支払った対価」の差額を受贈益（受贈益）として法人税▢▢▢▢▢▢が課されます。 

 

● 相続時精算時課税　※本内容は必ず税務署に確認ください。

　相続時精算課税の制度を利用すると、自身（その贈与を受けた年の１月１日現在１８歳以上の直系卑属）の父母・祖父母など（その贈与の年の１月１日現在６０歳以上の直系尊属、配偶者の父母・祖父母は該当しません）から１回もしくは数年かけて累積合計額（毎年の基礎控除１１０万円控除後）が２５００万円まで贈与を受けても特別控除とされ、贈与税はかかりません（超えた場合その金額の２０％を贈与税として支払う必要があります）。

　この制度を利用するためには、最初の贈与を受けた翌年の２月１日～３月１５日までに贈与額に関係なく自身の住所地を管轄する税務署に「相続時精算課税選択届出書」と贈与税申告書（これは毎年、但し年間110万円以下の贈与は不要）を提出しなければなりません。

　なお、贈与された時期に関係なくこの制度を利用した贈与の累積合計額は、その父母・祖父母の相続が開始した時に相続財産の価額に加算され、相続税の計算の対象（支払った贈与税があれば相続税から控除されます）となります。

　　　　　　

● 譲渡所得の税金　※本内容は必ず税務署に確認ください。

　１．譲渡所得は以下の計算で算出します。

　　　譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用－特別控除

　　　・取得費　【土地建物の取得費】

　　　　　　　　　土地の取得費：購入価格

　　　　　　　　　建物の取得費：購入価格－減価償却費

　　　　　　　　　詳細はクリック⇒土地建物の取得費の算出の仕方

　　　　　　　　【その他の取得費】※以下のうち必要経費として参入したものは除く

　　　　　　　　　売買契約書の印紙、仲介手数料、測量・解体費用（分筆･合筆･境界確認･滅失登

　　　　　　　　　記と土地家屋調査士報酬含む）、違約金、所有権移転の登記費用(売買･相続･贈

　　　　　　　　　与･遺贈の登録免許税と司法書士報酬含む）、不動産取得税(業務用含まず）､不

　　　　　　　　　動産の使用開始までに発生した購入のための住宅等ローンの金利、立退料、造成

　　　　　　　　　費用、設備費、改良費

　　　　　　　　　※なお、融資手数料・金消印紙、火災保険料、固定資産税・都市計画税、引越費

　　　　　　　　　　用、入居後の修繕費は取得費に含まれません。

　　　　　　　　　※売買金額など取得費が不明な場合は売買金額の５％を取得費とみなされますが、

　　　　　　　　　　これでは高額な税金が課されるの購入時の売買契約書や領収書は大切に保管！

 

　　　・譲渡費用　売買契約書の印紙、仲介手数料、測量・解体費用(同上)、立退料、違約金、特約に

　　　　　　　　　基づき売主が負担した売買の所有権移転登記費用(同上)、

　　　　　　　　　※なお、抵当権抹消・住所氏名変更更正の登記費用、完済の銀行手数料、引越費

　　　　　　　　　　用、譲渡申告の税金・税理士報酬は譲渡費用に含まれません。　

　　

　　　・特別控除　主なものとして居住用3000万特別控除と空き家相続住宅売却３０００万特別控除
　　　　　　　　　がります。

　２．長期譲渡・短期譲渡の税金計算

　　　長期譲渡と短期譲渡の区分：譲渡した年の１月１日現在（譲渡した日ではありません）で所有

　　　　　　　　　　　　　　　　期間が５年超が長期譲渡、５年以下が短期譲渡となります。

　  　     ・短期譲渡の税金：譲渡所得（上記）×41.1%（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税2.1％）

　　　・長期譲渡の税金：譲渡所得（上記）×22.1%（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税2.1％）

　

●土地建物の取得費の算出の仕方　※本内容は必ず税務署に確認下さい。

　１．購入時の売買契約書に土地建物の購入価格の内訳が記載されている場合

　　　土地の取得費：購入価格

　　　建物の取得費：購入価格－減価償却費

　　　　　　　　　　減価償却費：非業務用＝購入時の価格×0.9×※償却率×※経過年数　

　　　　　　　　　　　　　　　　※償却率：木造0.031、木造モルタル0.034、（鉄骨)鉄筋0.015

　　　　　　　　　　　　　　　　※経過年数：６か月以上１年、６か月未満：端数切捨て

　　　　　　　　　　　　　　　　業務用＝毎年の事業所得や必要経費に算入された償却費累計額

　２．購入時の売買契約書に土地建物の購入価格の内訳が記載されていない場合

　　　以下の３つの計算から（最も有利なものを）選択することができます。

　　　・消費税から逆算して建物と土地の購入時の価格を算出する方法

　　　　例）購入時の売買金額２０００万円　※消費税額８０万円

　　　　　　建物の購入価格：８０万円÷１０％＝８００万円

　　　　　　土地の購入価格：２０００万円－８００万円－８０万円＝１１２０万円（土地取得費）

　　　　　　※但し、消費税は課税業者である場合で個人は非課税です、又 購入時に適用された消費税率で

　　　　　　　あることに注意ください。

　　　・購入時点の固定資産税評価割合に購入時の売買金額を乗じて算出する方法

　　　　例）購入時の売買金額２０００万円　購入時の土地固定資産評価額９６０万円　購入時の建物固定

　　　　　　資産評価額５００万円

　　　　　　建物の購入価格：２０００万円×５００万円÷１４６０万円≒６８５万円＋６８．５万円(※消費税)

　　　　　　　　　　　　　　＝７５３．５万円

　　　　　　土地の購入価格：２０００万円－７５３．５万円＝１２４６．５万円（土地の取得費）

　　　・建物につき標準的建築価額表により算出する方法

　　　　例）購入年月日　平成５年５月　購入時の売買金額２０００万円　建物：木造　床面積合計９０㎡

　　　　　　昭和６２年３月新築　　同年標準的価額表１１０千円／１㎡　償却率：0.031／年

　　　　　　建物の購入価格＝床面積合計×標準的価額表－減価償却費

　　　　　　　　　　　　　　減価償却費：床面積合計×標準的価額表×0.9×※償却率×※経過年数

　　　　　　（９０㎡×１１０千円）－（９０㎡×１１０千円×0.9×0.031×６年）＝８２４万２７４０円

　　　　　　土地の購入価格：２０００万円－８２４万２７４０円＝１１７５万７２６０円（土地の取得費）　　

　　　　　

 ●譲渡所得に対する居住用3000万円控除の適用の有無  ※本内容は必ず税務署に確認下さい。

　以下の居用財産の要件を満たした住宅を（任意）売却した場合は、たとえ、譲渡所得（←ｸﾘｯｸ）が発生した場合であっても３０００万円の特別控除により譲渡に伴う税金が発生しないか、軽減されます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜居住用財産の要件＞

★住宅は建築年月日や大きさ・床面積： 制限なし。

★自分が住んでいる住宅（敷地含む）を売るか、以前に住んでいた住宅の場合には住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること（その間、建物を居住用・事業用に賃貸してもOK）。

★売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例(詳細は税務署に確認ください）の適用を受けていないこと。

★売った住宅について、収用等の場合の特別控除など(詳細は税務署に確認ください）他の特例の適用を受けていないこと。

★住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
　　イ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。

　　ロ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を駐車場・資材置場などその他の用に供していないこと。

 　しかし、この３０００万円の特別控除は、売手と買手の関係が、以下の場合、受けることはできませんのでご注意願います。　

① 譲渡者の配偶者及び直系血族(祖父母、父母、子、孫など)

② 譲渡者と生計を一にしている親族(①に該当する者を除きます。)

③ 居住用家屋の譲受け後、その譲り受けた家屋に譲渡者と同居する親族(①、②に該当する者を除きます｡)

④ 譲渡者と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしている者

⑤ 譲渡者から受ける金銭その他の財産によって生計を維持している者及びその者の親族でその者と生計を一にしている者（①から④までに該当する者及び譲渡者の使用人を除きます。）

⑥ 譲渡者、譲渡者の①、②及び③に該当する親族、譲渡者の使用人及びその使用人の親族でその使用人と生計を一にしている者並びに④及び⑤に該当する者（以下これらを「同族関係者」といいます。）を判定の基礎となる株主等とした場合に次の要件に該当することとなる法人（会社以外の医療法人などを含みます。）

⑴ 同族関係者の有する株式等の数若しくは金額又は一定の議決権の数等が発行済株式等の総数若しくは総額又は一定の議決権の総数等の50％超である法人

⑵ 同族関係者及び⑴の法人の有する株式等の数若しくは金額又は一定の議決権の数等が発行済株式等の総数若しくは総額又は一定の議決権の総数の50％超である法人

⑶ 同族関係者及び⑴・⑵の法人の有する株式等の数若しくは金額又は一定の議決権の数等が発行済株式等の総数若しくは総額又は一定の議決権の総数等の50％超である法人

[平成31年4月1日現在法令等]　（措法35①、41の5、41の5の2、措令20の3、23、26の7、26の7の2）　　

● 中古の住宅ローン控除の適用　※本内容は必ず税務署に確認ください。
　住宅ローン控除（正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます）とは、購入者が住宅ローンを利用して、中古住宅を取得し、自己の居住の用に供するなど以下の一定の要件を満たす場合において、その取得に係る住宅ローンの毎年の年末残高の0.7％の額を居住の用に供した年分以後１０年間、毎年、所得税額から控除し、払い過ぎの所得税が年末調整等により還付等がされるものです。　　　　　　　　

 ＜住宅ローン控除の要件＞

★取得した中古住宅が「建築後しようされたものである家屋で次のいずれにも該当する住宅であること。

（1）　昭和57年1月1日以後に建築されたものであること。

（2）　（1）以外の場合は、次のいずれかに該当すること。

イ　取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの（耐震住宅）であること。

ロ　上記（1）および（2）イに該当しない一定の住宅（要耐震改修住宅）のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修（租税特別措置法41条の19の2（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）第1項または41条の19の3（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）第4項もしくは第6項の適用を受けるものを除きます。）により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること。

★贈与による取得でないこと。

★取得日から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き住んでいること。
　なお、居住の用に供する住宅を２つ以上所有する場合は主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。

★この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が２千万円以下であること。

★取得した住宅の登記簿の床面積が５０平方メートル以上であり（上限なし）、かつ、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

★住宅ローンは、10年以上の分割返済とする銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構のフラット、勤務先などからの借入金や地方住宅供給公社、建設業者などに対する割賦債務であること。
　勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセント（平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1パーセント）に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

★居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（詳細は管轄の税務署にお尋ねください）の適用を受けていないこと。

　しかし、この「住宅ローン控除」は、取得の時に生計・同居を一にして、その取得後も引き続き生計を一にする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）･特別な関係のある者（内縁関係含む配偶者や父母・祖父母などの直系尊属と子・孫の関係）などからの取得や親族や知人からの借入はすべて、この控除の対象となる住宅には該当しませんのでお気を付けください。

 

●離婚に伴う財産分与の譲渡　※本内容は必ず税務署に確認ください。

　不動産を財産分与した側：時価で譲渡したとみなされ譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得の税金

                                                                        （長期・短期・特別控除）←ｸﾘｯｸの対象となります。

     不動産の財産分与を受けた側：標準的・清算的な財産分与額であれば贈与税や不動産取得税は課税

　　　　　　　　　　　　　　　されません。　

　但し、高額な財産分与「社会通念上相当な額」を超えた過大な財産分与は贈与税・不動産取得税が課される可能性があります。→　詳細はこちら