２．上記１．以外の贈与の場合

　１１０万円※は基礎控除額

例）　２．の場合で　時価　１５００万円　　売買価格　７００万円

課税額：差額（１５００万円−７００万円）−１１０万円＝６９０万円

６９０万円×４０％−１２５万円＝１５１万円（贈与税額）

　なお、時価で売買契約書を作成しても、その売買価格の金銭の授受が無い場合、例え領収書があったとしてもその売買は無償による贈与とされ、時価全額を贈与とみなし贈与税が課税されますので、そのような仮装の売買は決して行ってはいけないことにご留意願います。　

　　　　　　

● 譲渡所得の税金　※本内容は必ず税務署に確認ください。

　１．譲渡所得は以下の計算で算出します。

　　　譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用－特別控除

　　　・取得費　【土地建物の取得費】

　　　　　　　　　土地の取得費：購入価格

　　　　　　　　　建物の取得費：購入価格－減価償却費

　　　　　　　　　詳細はクリック⇒土地建物の取得費の算出の仕方

　　　　　　　　【その他の取得費】※以下のうち必要経費として参入したものは除く

　　　　　　　　　売買契約書の印紙、仲介手数料、測量・解体費用（分筆･合筆･境界確認･滅失登

　　　　　　　　　記と土地家屋調査士報酬含む）、違約金、所有権移転の登記費用(売買･相続･贈

　　　　　　　　　与･遺贈の登録免許税と司法書士報酬含む）、不動産取得税(業務用含まず）､不

　　　　　　　　　動産の使用開始までに発生した購入のための住宅等ローンの金利、立退料、造成

　　　　　　　　　費用、設備費、改良費

　　　　　　　　　※なお、融資手数料・金消印紙、火災保険料、固定資産税・都市計画税、引越費

　　　　　　　　　　用、入居後の修繕費は取得費に含まれません。

　　　　　　　　　※売買金額など取得費が不明な場合は売買金額の５％を取得費とみなされますが、

　　　　　　　　　　これでは高額な税金が課されるの購入時の売買契約書や領収書は大切に保管！

 

　　　・譲渡費用　売買契約書の印紙、仲介手数料、測量・解体費用(同上)、立退料、違約金、特約に

　　　　　　　　　基づき売主が負担した売買の所有権移転登記費用(同上)、

　　　　　　　　　※なお、抵当権抹消・住所氏名変更更正の登記費用、完済の銀行手数料、引越費

　　　　　　　　　　用、譲渡申告の税金・税理士報酬は譲渡費用に含まれません。

 

　　　・特別控除　主なものとして居住用3000万特別控除と空き家相続住宅売却３０００万特別控除
　　　　　　　　　がります。

　２．長期譲渡・短期譲渡の税金計算

　　　長期譲渡と短期譲渡の区分：譲渡した年の１月１日現在（譲渡した日ではありません）で所有

　　　　　　　　　　　　　　　　期間が５年超が長期譲渡、５年以下が短期譲渡となります。

　  　     ・短期譲渡の税金：譲渡所得（上記）×41.1%（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税2.1％）

　　　・長期譲渡の税金：譲渡所得（上記）×22.1%（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税2.1％）

　

●土地建物の取得費の算出の仕方　※本内容は必ず税務署に確認下さい。

　１．購入時の売買契約書に土地建物の購入価格の内訳が記載されている場合

　　　土地の取得費：購入価格

　　　建物の取得費：購入価格－減価償却費

　　　　　　　　　　減価償却費：非業務用＝購入時の価格×0.9×※償却率×※経過年数　

　　　　　　　　　　　　　　　　※償却率：木造0.031、木造モルタル0.034、（鉄骨)鉄筋0.015

　　　　　　　　　　　　　　　　※経過年数：６か月以上１年、６か月未満：端数切捨て

　　　　　　　　　　　　　　　　業務用＝毎年の事業所得や必要経費に算入された償却費累計額

　２．購入時の売買契約書に土地建物の購入価格の内訳が記載されていない場合

　　　以下の３つの計算から（最も有利なものを）選択することができます。

　　　・消費税から逆算して建物と土地の購入時の価格を算出する方法

　　　　例）購入時の売買金額２０００万円　※消費税額８０万円

　　　　　　建物の購入価格：８０万円÷１０％＝８００万円

　　　　　　土地の購入価格：２０００万円－８００万円－８０万円＝１１２０万円（土地取得費）

　　　　　　※但し、消費税は課税業者である場合で個人は非課税です、又 購入時に適用された消費税率で

　　　　　　　あることに注意ください。

　　　・購入時点の固定資産税評価割合に購入時の売買金額を乗じて算出する方法

　　　　例）購入時の売買金額２０００万円　購入時の土地固定資産評価額９６０万円　購入時の建物固定

　　　　　　資産評価額５００万円

　　　　　　建物の購入価格：２０００万円×５００万円÷１４６０万円≒６８５万円＋６８．５万円(※消費税)

　　　　　　　　　　　　　　＝７５３．５万円

　　　　　　土地の購入価格：２０００万円－７５３．５万円＝１２４６．５万円（土地の取得費）

　　　・建物につき標準的建築価額表により算出する方法

　　　　例）購入年月日　平成５年５月　購入時の売買金額２０００万円　建物：木造　床面積合計９０㎡

　　　　　　昭和６２年３月新築　　同年標準的価額表１１０千円／１㎡　償却率：0.031／年

　　　　　　建物の購入価格＝床面積合計×標準的価額表－減価償却費

　　　　　　　　　　　　　　減価償却費：床面積合計×標準的価額表×0.9×※償却率×※経過年数

　　　　　　（９０㎡×１１０千円）－（９０㎡×１１０千円×0.9×0.031×６年）＝８２４万２７４０円

　　　　　　土地の購入価格：２０００万円－８２４万２７４０円＝１１７５万７２６０円（土地の取得費）　　

　　　　　

 ●譲渡所得に対する居住用3000万円控除の適用の有無  ※本内容は必ず税務署に確認下さい。

　以下の居用財産の要件を満たした住宅を（任意）売却した場合は、たとえ、譲渡所得（←ｸﾘｯｸ）が発生した場合であっても３０００万円の特別控除により譲渡に伴う税金が発生しないか、軽減されます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜居住用財産の要件＞

★自分が住んでいる住宅（敷地含む）を売るか、以前に住んでいた住宅の場合には住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。

★売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例(詳細は税務署に確認ください）の適用を受けていないこと。

★売った住宅について、収用等の場合の特別控除など(詳細は税務署に確認ください）他の特例の適用を受けていないこと。

★住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。
　　イ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに売ること。

　　ロ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 　しかし、この３０００万円の特別控除は、売手と買手の関係が、親子（養子を含む直系尊属と直系卑属の関係）や夫婦（内縁関係も含む、離婚後の元夫婦は含まず）、生計や居住を同じくする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）など特別な間柄での売買では認められず、譲渡所得がある場合課税されることになりますのでご注意願います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

● 中古の住宅ローン控除の適用　※本内容は必ず税務署に確認ください。
　住宅ローン控除（正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます）とは、購入者が住宅ローンを利用して、中古住宅を取得し、自己の居住の用に供するなど以下の一定の要件を満たす場合において、その取得に係る住宅ローンの毎年の年末残高の0.7％の額を居住の用に供した年分以後１０年間、毎年、所得税額から控除し、払い過ぎの所得税が年末調整等により還付等がされるものです。　　　　　　　　

 ＜住宅ローン控除の要件＞

★取得した中古住宅が「建築後しようされたものであること」の他、次のいずれにも該当する住宅であること。
　イ　家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年（マンションなどの耐火建築物の建物の場合

　　には25年）以下であること。

　ロ　新耐震基準（昭和５６年６月１日以降の建築（確認）申請又は新耐震基準を満たした工事等）の戸建・

　　　マンションであること。

　ニ　贈与による取得でないこと。

★取得日から６か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の１２月３１日まで引き続き住んでいること。
　なお、居住の用に供する住宅を２つ以上所有する場合には、主として居住の用に供する一つの住宅に限られます。

★この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が３千万円以下で取得した住宅の登記簿の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

★この特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が１千万円以下で取得した住宅の登記簿の床面積が４0平方メートル以上５０平方メートル未満であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

★住宅ローンは、10年以上の分割返済とする銀行等の金融機関、独立行政法人住宅金融支援機構のフラット、勤務先などからの借入金や地方住宅供給公社、建設業者などに対する割賦債務であること。
　勤務先からの借入金の場合には、無利子または0.2パーセント（平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1パーセント）に満たない利率による借入金はこの特別控除の対象となる借入金には該当しません。また、親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません。

★居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例など（詳細は管轄の税務署にお尋ねください）の適用を受けていないこと。

　しかし、この「住宅ローン控除」は、取得の時に生計・同居を一にして、その取得後も引き続き生計を一にする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）や特別な関係のある者（内縁関係含む配偶者や父母・祖父母などの直系尊属と子・孫の関係）などからの取得や親族や知人からの借入はすべて、この控除の対象となる住宅には該当しませんのでお気を付けください。

 

●離婚に伴う財産分与の譲渡　※本内容は必ず税務署に確認ください。

　不動産を財産分与した側：時価で譲渡したとみなされ譲渡所得が発生した場合は、譲渡所得の税金

                                                                        （長期・短期・特別控除）←ｸﾘｯｸの対象となります。

     不動産の財産分与を受けた側：標準的・清算的な財産分与額であれば贈与税や不動産取得税は課税

　　　　　　　　　　　　　　　されません。

　　　　　　　　　　　　　　　但し、高額な財産分与は贈与税・不動産取得税が課される可能性が

　　　　　　　　　　　　　　　あります。　　　　　　　　

　

※以上の税金の説明については、この本文のみで判断せず、必ず税理士又は管轄の税務署にご確認・ご相談下さい。