私道トラブル・建築不可問題。通行掘削承諾・持分取得・地役権設定の代理交渉や位置指定道路申請・認可・審査会許可で建築・売買仲介をワンストップで実現。

Ⅰ．通行掘削承諾・代理交渉（認定司法書士・司法書士実務）
【隣人・人間関係トラブル編】

1．なぜ隣人は「掘削承諾」を拒むのか？へそを曲げた隣人の心理と合意への糸口

2．「判コ代に100万円出せ！」法外な承諾料を要求されたときの交渉術

3．昔からの「犬猿の仲」。当事者同士では話せない私道交渉を認定司法書士が引き継ぐメリット

4．「お前の家には通らせない」突然の通行禁止宣言に法的に立ち向かう方法

5．世代交代で関係が悪化。親の代の「口約束」は子供の代にも通用するか？（以下、順次公開）

6．私道にコーンやブロックを置かれた！通行妨害を合法的に排除するステップ

7．掘削承諾を「実印・印鑑証明付き」でもらうべき実務上の理由

8．隣人が「借地人」や「賃借人」の場合、掘削承諾は誰からもらうのが正解？

9．「工事の音や振動が迷惑だ」を理由に承諾を拒む隣人へのアプローチ

10．弁護士に頼むと着手金が○○…「訴額140万円以下」の交渉に認定司法書士が最適な理由

Ⅰ．【代理交渉・認定司法書士編】
1. 制度と権限の基本

Q1. 弁護士ではなく、なぜ「認定司法書士」が私道の交渉代理をできるのですか？
A1. 法務大臣の認定を受けた司法書士(≠行政書士は違法となります)は、簡易裁判所の管轄となる「訴額140万円(＝固定資産税評価額５６０万円）以下」の民事トラブルについて、弁護士と同様に正当な代理人として交渉や和解、簡易裁判所手続きを行うことができると法律で定められているからです。

Q2. 私道問題で「訴額140万円以下」というのは、どうやって計算するのですか？
A2. 法律上の訴額（トラブルの価値）を算出する際、その私道の土地の価格は時価ではなく「固定資産税評価額」を基準にします。さらに、私道の通行権や掘削権の争いの場合、固定資産税評価額５６０万円の「4分の1（又はそれ以下）＝１４０万円（以下）で計算されるため、実務上の大半のケースが認定司法書士の代理権の枠内に収まることがほとんどです。

Q3. 私道はもともと固定資産税評価額が低いというのは本当ですか？
A3. 本当です。道路（公衆用道路など）として利用されている土地は、役所の評価上、近隣の宅地に対して「3割評価」や「非課税（評価ゼロ）」とされているケースが多いため、実質的な土地全体の時価が数千万円クラスであっても、法律上の計算（訴額）では140万円以下になります。

Q4. 共有持分が「100分の1」など極めて小さくても、土地全体の評価額で計算するのですか？
A4. 代理交渉の可否を判断する訴額算定において、争いの対象が私道全体（またはその通行掘削権）であれば、個人の持分割合に関わらず「私道全体の固定資産税評価額の4分の1」が140万円以内（＝土地全体の評価額が560万円以内）であれば代理可能です。持分の多少は関係ありません。

Q5. 認定司法書士に頼むメリットは、弁護士と比べて何ですか？
A5. 着手金や報酬などのコストを抑えられる可能性がある点、さらに事実上、交渉がまとまった後の「登記手続き（地役権設定や持分移転）」まで別の専門家にハシゴ(依頼)することなく、1人の窓口でシームレスかつスピーディーに完結できる点です。

 2．隣人関係・感情のもつれ

Q6. 隣人が感情的になっており、私の顔を見るだけで怒り出します。代わりに交渉してもらえますか？
A6. 喜んでお引き受けします。当事者同士では感情論になってしまう案件こそ、法的資格を持った第三者である認定司法書士が間に入ることで、相手方も冷静になり、実務的な話し合い（合意形成）のテーブルにつきやすくなります。

Q7. 「判コ代として300万円出せ」と法外な金額を要求されています。応じるべきですか？
A7. 応じる必要はありません。過去の裁判例や近隣の取引相場、固定資産税評価額などを基に、適正な承諾料（ハンコ代）の根拠をこちらから提示し、理路整然と減額・適正化への交渉を行います。

Q8. 昔から仲が悪い隣人です。嫌がらせ目的で拒否されている場合でも解決できますか？
A8. 可能です。単に「嫌だから拒否する」という態度は、法律上「権利の濫用」とみなされる可能性があります。法的なペナルティや裁判になった際のリスクを相手方に優しく、かつ毅然と説明することで、合意を引き出します。

Q9. 掘削承諾書の提出を求めたら、隣人から逆に「通行料を毎月払え」と言われました。
A9. 過去の経緯やその私道が建築基準法上の道路（位置指定道路など）であるかによって、通行料の有無や適正額は決まります。不当な請求であれば、法律上の根拠を示して突っぱねる、または適正額への譲歩交渉を行います。

Q10. 隣人が「工事の音や振動が迷惑だから絶対に工事はさせない」と主張しています。
A10. 工事に伴う一般的な騒音や振動は、社会通念上「受忍限度（我慢すべき範囲）」内であれば拒絶できません。近隣対策や工事計画書をこちらから丁寧に提示し、相手方の不安を解消しつつ承諾を得る交渉を行います。

 3. 所有者不明・相続未了

Q11. 私道の登記名義人が明治や大正時代の人のままです。どうやって交渉するのですか？
A11. 当職が司法書士の職権で戸籍・除籍謄本を大正・明治時代まで遡って職権調査し、現在の正当な相続人の特定に努めます。その上で、現在の法律上の権利者に対して交渉の手紙やアプローチを行います。

Q12. 戸籍を調べたら、私道の相続人が30人以上に膨れ上がっていました。全員の判コが必要ですか？
A12. 原則として全員の承諾が必要ですが、実務上は「連絡が取れる代表者」や「主要な持分を持つ人」を中心にアプローチし、他の相続人には委任や同意を取り付ける形で、泥臭く全員の合意を取りまとめていきます。

Q13. 私道の所有者が「行方不明」で、住民票の住所にも住んでいません。
A13. 住民票の除票や戸籍の附票を調査し、実家や親族の協力を仰いで現住所を追跡します。どうしても足取りがつかない場合は、裁判所の手続きを利用するコンサルティングへ移行します。

Q14. 私道の共同所有者のひとりが「認知症」になってしまっています。
A14. 認知症の度合いによりますが、本人が契約行為を行えない場合は、ご親族と相談の上、家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申し立て、その成年後見人を相手方として掘削や通行の交渉を行う実務をとります。

Q15. 私道の所有者である不動産会社が「倒産（破産）」して消滅しています。
A15. 会社が破産している場合、破産管財人（通常は弁護士）が残務処理を行っています。破産管財人と交渉し、裁判所の許可を得た上で、無償または安価で掘削承諾の取得や持分の譲渡を受ける交渉を行います。

4. 契約・書面の実務

Q16. 掘削承諾書は「認印」でも大丈夫ですか？なぜ「実印・印鑑証明付き」を求めるのですか？
A16. 水道局やガス会社、住宅ローンを組む金融機関は、後日の紛争を防ぐために「実印の捺印と印鑑証明書の添付」を絶対条件として求めてくるためです。交渉の段階から印鑑証明書を出してもらえるよう関係性を築きます。

Q17. 隣人が「借地人（建物の所有者）」の場合、掘削承諾は借地人と地主のどちらから貰うべきですか？
A17. 原則として、私道の「所有者（地主）」から取得する必要があります。ただし、工事による直接の影響を受ける「借地人」の同意も現場実務としては必要になるため、両者から書面をもらうのが安全です。

Q18. 交渉で勝ち取った「承諾書」は、隣人が引っ越して別の人が所有者になっても有効ですか？
A18. 承諾書（契約）はあくまで「その人」との約束なので、第三者に引き継がれないリスクがあります。そのため、当事務所では承諾書に「承諾の効力は第三者（承継人）にも及ぶ」という特約を必ず入れ、さらに可能な限り「持分取得」や「地役権登記」への切り替えを目指します。

Q19. 相手方が「承諾書にはサインするが、有効期限を3年にしてくれ」と言ってきました。
A19. インフラの引き込みや建物の維持において、数年の期限付き承諾は極めて危険です（住宅ローンも通りません）。「永続的」または「建物が存在する限り」という文言で合意できるよう、相手方の不安をヒアリングして交渉を粘ります。

Q20. 交渉が不調に終わり、どうしても相手が首を縦に振らない場合はどうなりますか？
A20. 最終手段として、裁判所へ「通行権確認の訴え」や「掘削承諾に代わる裁判（承諾に代わる判決）」を求める法的手続きに移行します。当職が認定司法書士として、簡易裁判所の範囲内で最後までサポートします（なお、令和５年４月１日改正施行の民法第２１３条の２によりライフライン等の設置のための掘削は承諾を得ずできることが明文化されてはいます）。

5. 特殊ケース・トラブル

Q21. 私道にコーンやブロック、車両を置かれて通行を妨害されています。勝手に退かしていいですか？A21. 勝手に処分すると「自力救済の禁止」に触れ、逆に器物損壊などで訴えられるリスクがあります。まずは妨害行為の証拠（写真等）を残し、相手方に「妨害行為の排除」を求める警告書（内容証明等）を送付して交渉します。

Q22. 反社会的勢力と思われる人物が私道の権利者の中に混ざっています。
A22. 非常にデリケートな案件です。ご自身で直接交渉するのは絶対に避け、当職のような専門家が窓口となり、必要に応じて警察や暴追センターと連携しながら、法的な枠組みの中で淡々と交渉を進めます。

Q23. 「囲繞地（いにょうち）通行権」があれば、隣人の承諾なしに勝手に道路を掘って水道を引けますか？
A23. いいえ。囲繞地通行権はあくまで「歩く・通る」ための権利であり、道路を掘る「掘削権」とは別物です。水道管の引き込みには、民法上のライフライン設置権の行使であっても、事前の通知や、合意(承諾）が得られない場合は、現実的に裁判手続きが必要になります。

Q24. 隣人が「自分の敷地内の私道部分を通るなら、年間12万円の通行料を払え」と言ってきました。
A24. その私道が「公衆用道路」として長年不特定多数に使われている場合、個人の敷地であっても高額な通行料の請求は認められないケースが多いです。過去の最高裁判例を基に、適正額（周辺の固定資産税相場以下）への引き下げ交渉を行います。

Q25. 媒介契約を結んでいる不動産屋がいますが、私道の交渉だけをスポットで依頼できますか？
A25. 原則、仲介を含めてお受けしております。但し、やむを得ないと当事務所が判断した場合に限り、交渉だけ（承諾や合意書、持分移転又は地役権設定のみ）を当事務所が引き受けることが可能です。

Ⅱ．【地役権設定・登記編】

1. 地役権の基本と効果

Q26. 地役権（ちえきけん）とは、具体的にどのような権利ですか？
A26. 自分の土地（要役地）の利便性を高めるために、他人の土地（承役地）を通行や掘削などをさせてもらうことができる、民法上の「物権（直接土地を支配する強い権利）」です。

Q27. なぜ「承諾書」があるのに、わざわざ「地役権の登記」までしなければならないのですか？
A27. 承諾書は「契約した当事者間」でしか効力がありませんが、登記をすれば「世界中の誰に対しても」その権利を主張できるようになります。私道の持ち主が売却や相続で変わっても、あなたの通行権は永久に脅かされません。

Q28. 地役権を設定すると、不動産の「売却価格（資産価値）」が上がるのですか？
A28. 上がります（あるいは、本来の価値を取り戻します）。「持分がない私道物件」は買い手が敬遠しますが、「地役権設定登記済み」であれば将来のトラブルリスクが完全に消滅するため、一般の分譲地と同等の高値で売却できるようになります。

Q29. 地役権が設定された私道（隣人の土地）は、隣人が勝手に売却できなくなりますか？
A29. 売却自体はできますが、新しく買った人は「地役権という制限がついた状態の道路」を引き継ぐことになります。つまり、隣人が誰に土地を売ろうが、あなたの通行権は何の影響も受けずに維持されます。

Q30. 地役権を設定する際、隣人（私道所有者）に支払う「対価」の相場は？
A30. 一時金として数万〜数十万円を支払うケース、あるいは「無償」のケースもあります。毎月支払う「地代」形式にすることも可能ですが、将来の売却や融資を考えると、一時金の支払いによって「永久無償」の地役権を設定登記するのが実務上ベストです。

 2. 登記手続きと実務

Q31. 地役権設定登記には、隣人（私道所有者）のどのような書類が必要ですか？
A31. 私道所有者の「登記識別情報（権利証）」、「印鑑証明書（3ヶ月以内）」、「実印の押印（登記原因証明情報への捺印）」、および委任状が必要です。これらを当職が責任を持って作成・回収します。

Q32. 私道の「一部分」だけを通行する場合でも、地役権の登記はできますか？
A32. 可能です。土地の一部に地役権を設定する場合、その通行する範囲（幅や長さ）を特定した「地役権図面」を作成し、法務局に提出する実務を行います。

Q33. 地役権設定登記にかかる「登録免許税（税金）」はいくらですか？
A33. 土地1筆につき「1500円」です。私道が複数に分筆されている場合は、1500円×筆数分となります。宅地の売買等に比べて税金自体は非常に安価です。

Q34. 登記簿上の私道の地目が「宅地」や「原野」のままでも、地役権は設定できますか？
A34. 可能です。現況が道路として使用されていれば、地目がどうであれ通行地役権を設定・登記することに法的な支障はありません。

Q35. 隣人に「地役権を登記させてほしい」と頼むと、警戒されませんか？
A35. 「登記」という言葉に恐怖心を持つ一般の方は多いです。そのため、当職が間に入り、「お隣さんの所有権を奪うものではないこと」「固定資産税が増えるわけではないこと」を丁寧に説明し、書面で安心担保を提供します。

3. 金融機関・融資対策 

Q36. 銀行から「私道の持分がないから住宅ローンは貸せない」と言われました。地役権で解決しますか？
A36. 解決します。金融機関が恐れているのは「将来、通行や掘削を差し止められて担保価値が落ちること」です。法務局に「通行掘削を認める地役権」が登記されれば、持分があるのと同等の安全性が確保されたとみなされ、融資が実行されます。

Q37. 地役権の登記費用は、誰が負担するのが一般的ですか？
A37. 権利の恩恵を受ける側（あなた＝要役地の所有者）が全額負担するのが実務上の大原則です。隣人に費用負担を求めることはまずありません。

Q38. 私道にすでに「先順位の抵当権（隣人の借金の担保）」が設定されている場合、地役権を設定しても大丈夫ですか？
A38. 登記自体は可能ですが、将来その抵当権が実行（競売）された場合、後から入れた地役権は消滅してしまうリスクがあります（但し、例外的に先順位の抵当権設定時において、すでに通路として継続利用されていたような「登記のない地役権」であれば、競売後も買受人に対して権利を主張できる場合があります。）実務上は、競売のリスクが極めて低いか、あるいは抵当権者（銀行）から地役権への承諾（対抗要件の具備）を得られるか、分筆の可能性などを調査・判断します。

Q39. 私道が「公衆用道路」として非課税の場合、地役権を設定すると課税されるようになりますか？
A39. いいえ、非課税のままです。地役権の設定によって土地の固定資産税の評価区分が変わることはありませんので、お隣さんに税金上のデメリットは一切生じません。

Q40. 地役権は一度登記したら、途中で消滅したり解除されたりすることはありますか？
A40. 原則として永久に存続しますが、「お互いの合意で解除した場合」や「20年間その私道を全く通行しなかった場合（時効消滅）」には消滅することがあります。普通に生活していれば消滅することはありません。

Ⅲ．【位置指定道路・行政書士編】
1. 位置指定道路の基本・調査 

Q41. そもそも「位置指定道路（いちしていどうろ）」とは何ですか？
A41. 建築基準法第42条1項5号に定められた道路で、土地を宅地として分譲する際などに、特定行政庁（市長等）から「ここを建築基準法上の道路として認めます」という位置の指定を受けた私道のことです。

Q42. 我が家の前の私道が位置指定道路かどうか、どうやって調べればいいですか？
A42. 役所（札幌市であれば市役所の建築指導部）の窓口や都市計画情報システムで「指定道路図」を閲覧することで確認できます。当事務所にご依頼いただければ、即座に調査・特定いたします。

Q43. 役所に問い合わせたら「昭和30年代に指定された記録はあるが、図面が紛失している」と言われました。
A43. 古い位置指定道路では実務上よくあるケースです。指定があった事実自体は有効ですので、当時の公図や現地の古い境界杭、過去の周辺の建築確認申請の記録を繋ぎ合わせ、行政書士として役所と「道路位置の復元協議」を進めます。

Q44. 「2項道路」と「位置指定道路」は何が違うのですか？
A44. 2項道路は「建築基準法ができた前から存在した、幅4メートル未満の道路」で、建てる時にバック（後退）が必要です。位置指定道路は「申請によって人工的に作られた、原則幅4メートル以上の道路」という違いがあります。

Q45. 位置指定道路なのに、不動産のチラシに「私道負担あり」と書かれているのはなぜですか？
A45. 位置指定道路は「法律上の道路」ですが、土地の所有権自体は「国や市」ではなく「個人の私有地（私道）」だからです。そのため、維持管理や売買の際に私道としての権利関係（負担金や持分）が問題になります。

 2. 申請・変更・廃止

Q46. 新しく家を建てるために、自分の私有地を「位置指定道路」に申請したいです。幅は何メートル必要ですか？
A46. 原則として幅員4メートル以上が必要です。また、道路の形態（砂利やアスファルト舗装、境界石・隅切・側溝の設置など）を整え、通り抜けできるか、行き止まりの場合は「一定以上の奥行ごとに転回広場（自動車が回れるスペース）」を作る必要があります。

Q47. 位置指定道路の「廃止」や「形を変える（変更）」ことはできますか？
A47. 法律上可能ですが、その道路に面しているすべての住民や、道路の所有者「全員の同意」が必要です。1人でも反対すれば廃止や変更は認められません。当職が行政書士として関係者の合意形成と申請実務を代行します。

Q48. 行き止まりの位置指定道路の奥をさらに延長（延伸）して、新しく宅地を作れますか？
A48. 可能です。既存の道路の終端からさらに4メートル以上の幅で道路を伸ばし、役所に「位置指定道路の延長申請」を行います。ただし、排水設備（下水道）の接続要件などが厳しくなるため、高度なコンサルティングが必要です。

Q49. 札幌市で位置指定道路を申請する場合、積雪（冬場）を考慮した独自のルールはありますか？
A49. 札幌市の実務では、積雪時の除雪スペースや割れにくい排水構造など、豪雪地帯特有の指導が役所から入ることがあります。地元の行政手続きに精通した当事務所にお任せください。

Q50. 申請にかかる行政書士の費用や、工事費用の目安はどれくらいですか？
A50. 役所への申請コンサル費用（行政書士報酬）のほか、現地の測量費用、道路の舗装・側溝工事費用がかかります。土地の形状や規模によって数百万円規模になることもあるため、事前の綿密な見積もりと事業計画が必要です。

 3. 接道不良・建て替え対策

Q51. 「道路に接していない（接道義務違反）」という理由で建て替えができません。救済策はありますか？
A51. 諦めるのは早いです。隣の土地を一部買い取って位置指定道路に繋げるか、あるいは建築基準法第43条の「特定行政庁の許可・認定（但し書き道路）」を勝ち取ることで、合法的に建て替えを可能にするルートがあります。

Q52. 建築基準法第43条の「許可」や「認定」とはどのような手続きですか？
A52. その土地の敷地の周りに広い空地（公園や広場）がある場合や、安全上支障がない私道に接している場合、建築審査会の同意等を経て、例外的に建築を認めてもらう手続きです。役所とのハードな事前協議を行政書士が代行します。

Q53. 現地はただの「草むら」や「段差」ですが、図面平上は位置指定道路になっています。建て替えられますか？
A53. 図面があっても、現地が物理的に道路の形態（歩ける・車が通れる状態）を成していない場合、役所から建築確認を拒否されます。現地の「形態復元工事」のプランを立て、役所の建築指導課とネゴシエーションを行います。

Q54. 敷地と位置指定道路の間に、わずか数センチの「他人の土地（地番）」が挟まっていることが判明しました。
A54. 分譲時の測量ミスなどで稀にある恐ろしいケースです。この数センチのせいで「未接道」扱いになります。当職がそのわずかな土地の所有者を特定し、時効取得の主張や数万円での買い取り（分筆・移転登記）の交渉を仕掛けます。

Q55. ハウスメーカーから「私道問題がクリアにならないと着工できない」と突き放されました。
A55. ハウスメーカーは建築のプロですが、泥臭い私道の近隣交渉や古い道路の復元申請のプロではありません。当事務所が先回りして道路問題をすべてクリアにし、メーカーに「確認申請が出せる状態」にしてバトンタッチします。

4. 権利錯綜・インフラ

Q56. 位置指定道路の図面と、現地のフェンスやブロック塀の位置が1メートル以上ズレています。
A56. 長年の間に境界が曖昧になったケースです。そのままでは建て替えの際、役所から「図面通りに道路を広げろ」と指導されます。近隣住民と境界の「確定測量」を行い、道路の正しい位置を確定させる実務が必要です。

Q57. 位置指定道路の権利者が100人以上います。全員の承諾を取るのは現実的に不可能では？
A57. 建築確認申請自体は、すでに位置指定を受けている道路であれば全員の承諾は不要です。ただし、新しく水道管を掘削して引き込む場合には掘削承諾が必要になるため、前述の「評価５６０万枠」や「民法上のライフライン権」を武器に、必要な相手を絞って交渉します。

Q58. 私道の下の「私設水道管」から枝分かれさせて我が家に水を引く場合、所有者の承諾は必要ですか？
A58. 必要です。道路（土地）の掘削承諾だけでなく、管自体の「共同利用・接続承諾」を求めて、所有者や管理組合と交渉する必要があります。

Q59. 役所から「あなたの前の位置指定道路の舗装がボロボロだから直せ」と言われました。費用は誰が持つ？
A59. 私道である以上、維持補修費用は「私道の所有者（または利用している住民）」が共同で負担するのが原則です。市町村によっては、一定の要件（世帯数など）を満たせば「私道舗装の助成金」が出るため、その申請手続きをサポートします。

Q60. 位置指定道路の中に「赤線（里道）」や「青線（水路）」といった国有地が混ざっています。
A60. 昔の公図のなごりです。そのままでは道路としての一体的な利用や建築確認に支障が出るため、国（財務局）や市からその国有地を買い取る「国有地払下げ申請（用途廃止・売払い）」手続きを行政書士として代行します。

Ⅳ．【不動産仲介・宅建業編】

 1. 売却戦略と価値最大化

Q61. 私道トラブル（持分なし等）を抱えた土地を、そのまま普通の不動産屋に売りに出すとどうなりますか？
A61. 一般の不動産会社はトラブルを解決する資格がないため、「買主の住宅ローンが組めない重欠陥物件」として扱われます。結果、相場の半額以下で買取業者に叩き売るよう勧められるのがオチです。

Q62. なぜ「リーガル・ケアセンター」に頼むと、私道トラブル物件が高く売れるのですか？
A62. 当事務所が売却活動の前に、行政書士・司法書士として「掘削承諾の取得」「地役権の登記」「位置指定の復元」をすべて完了させ、土地の価値を100%正常化してから売り出すからです。一般の買主が安心して相場価格で買ってくれます。

Q63. トラブルを解決する「交渉・登記費用」を最初に払うお金がありません。
A63. 当事務所で「売買の仲介」をお任せいただくことを前提とした場合、事前の現地調査実費等を除き、解決に伴うプロ報酬については不動産が売却できた際の「手取金（決済代金）」からまとめて精算する柔軟なプランをご提案可能です。手元資金がなくてもスタートできます。

Q64. 不動産業者に「私道の持分がないから売り出せない」と断られました。本当に売れますか？
A64. 売れます。断った業者は私道問題の解決手段を持たないだけです。当事務所が間に入り、隣人から通行掘削の承諾を取る、あるいは地役権を設定することで、問題なく市場で売り出すことができます。

Q65. 売却活動中に隣人ともめてしまいました。売り主としてどのようなリスクがありますか？
A65. 隣人トラブルがあることを隠して売ると、将来買主から「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」いわゆつ欠陥を追及され、損害賠償や契約解除を突きつけられる巨大なリスクがあります。売却前に問題をプロの手でクリアにしておくことが絶対条件です。

 2. 重要事項説明・取引実務

Q66. 私道負担がある不動産の売買において、重要事項説明書（重説）にはどのような記載が必要ですか？
A66. 私道の負担面積、位置指定の番号、持分の有無、通行掘削承諾の取得状況、毎月の維持費や負担金の有無などを極めて厳密に記載する必要があります。当職が宅建士として完璧な重説を作成します。

Q67. 「位置指定道路の持分だけ」を他人に売却したり、手放したりすることはできますか？
A67. 理論上は可能ですが、道路の持分だけを買うメリットは通常ありません。ただし、接道に困っている隣人がいる場合は、その隣人に持分を買い取ってもらう（売買仲介）ことで、まとまった現金に換える交渉が可能です。

Q68. 購入を検討している土地が私道に面しています。不動産仲介のプロとして、まず何をチェックしますか？
A68. 「①道路の法律上の種別（位置指定か2項か）」「②その道路の持分が1平米でもあるか」「③通行掘削の承諾書や地役権登記があるか」。この3点の上に、総合的に判断が必要なことから、絶対に契約書に印鑑を押してはいけません。

Q69. 私道の持分に「過去の地主の古い差押えや抵当権」がついたままになっています。買っても大丈夫？
A69. 非常に危険です。万が一、その抵当権が実行されると持分を失うリスクがあります。売買仲介の過程で、売り主側の責任においてその差押えや抵当権を完全に抹消（抵当権消滅請求など）させてから決済を引き渡す実務を徹底します。

Q70. 投資家向け：私道トラブル付きの「ボロ家・激安土地」を安く買って再生したいのですが、相談に乗ってくれますか？
A70. はい、プロの不動産投資家や専門業者様からの相談も多数受けております。当事務所の解決力をバックにつけることで、他業者が手を出せない「指値の効く訳あり物件」を仕入れ、安全にバリューアップして転売するスキームを提供できます。

Ⅴ．【複合・トラブル・その他編】

 1. 除雪・ローカル・特殊

Q71. 札幌の冬の死活問題です。私道の「除雪費」を頑なに払わない住民への対抗策は？
A71. 私道全体の維持管理費用（除雪費も含む）は、共有者間の「管理費用」として民法上、持分に応じて請求する権利があります。当職が未払い者に対して法的根拠を示した催告書を送り、回収の交渉を行います。

Q72. 冬期間、私道の「どん詰まり（終端）」に、隣人が勝手に雪を山積みにして車が通れません。
A72. たとえ私有地であっても、他人の日常通行を著しく妨害する雪の放置は「通行権の侵害」にあたります。妨害行為の即時停止と雪の撤去を求めることができます。

Q73. 私道の下を通っている共同の水道管が「凍結・破裂」しました。隣人が「うちの敷地を通るな」と工事業者を入らせてくれません。
A73. インフラの緊急修繕を拒否することは法律上認められません（民法上の承諾に代わる職権掘削等の法理）。緊急性を訴え、工事による復旧を妨害させないよう、法的な警告を含めて即座に現地交渉に臨みます。

Q74. 親から相続した土地が「囲繞地（他人の土地に囲まれたポツンとある土地）」でした。売ることはできますか？
A74. そのままでは一般の人は買いません。当事務所が「囲繞地通行権」の範囲を確定させ、可能であれば周辺の地主と交渉して「私道持分の取得」や「通路部分の買い取り」を行い、普通の宅地にしてから高く仲介売買を試みます。

Q75. 弁護士に「費用倒れになるから私道交渉は受けられない」と断られました。なぜ当センターでは受けてくれるのですか？
A75. 弁護士は主に「裁判（訴訟）」で白黒つけるため時間と着手金が高額になります。当センターは「行政書士の役所知識」「司法書士の代理交渉・登記技術」「宅建士の売買市場の目線」を掛け合わせ、可能な限り裁判を前提としない「円満な実務的合意（示談）」を目指すため、低コストで受任できるのです。

2. 相談の始め方・システム

Q76. 最初のお問い合わせの際、費用は発生しますか？何を用意すればいいですか？
A76. 初回の概要ヒアリングや、LINE・メールでの簡易相談は無料です。お手元にある「固定資産税の納税通知書」「公図」「現地の写真」などをスマホでパシャリと撮って送っていただくだけで、解決へのロードマップをお提示できます。

Q77. 札幌市・近隣以外の「小樽、千歳、江別、岩見沢、北広島、恵庭、苫小牧」などの道央圏エリアでも対応してもらえますか？
A77. はい、札幌圏以外も対応すべく努力しております。私道や位置指定道路の運用は各自治体の建築指導課によって微妙に異なるため、綿密に調査の上、遂行して参りたいと思います。

Q78. 相談してから、実際に隣人の判コがもらえたり、問題が解決するまでの期間はどれくらいですか？A78. 相手方がすんなり応じるケースであれば2～３ヶ月、相続人の追跡やハードな減額交渉が必要なケースで6ヶ月以上要することもあります。進捗状況は都度ご報告し、遅滞なく解決に向けて努力します。

Q79. 4つの資格（行政・司法・認定・宅建）を持っている代表が、本当に最初から最後まで直接動いてくれるのですか？
A79. はい、すべて代表の田村三平が直接担当いたします。途中で経験の浅い者に丸投げするようなことは一切ありません。40年の実務キャリアもって、あなたの味方として動きます。

Q80. ホームページの「実践100選」に載っているような複雑な過去の事例と、全く同じ状態なのですが。
A80. ご安心ください。私道問題に「全く同じケース」はありませんが、当事務所にはこれまでに積み上げてきた解決ドキュメントの引き出しがあります。あなたのケースに最適な「裏の算定ロジック」と「交渉戦術」を組み立てて臨みますので、まずは一歩を踏み出してご相談ください。