【札幌市・近郊対応】住宅ローン審査に通らない・否決された方へ。再申込対策・銀行選定・事前交渉まで専門家が対応。新規申込・借換・親族間売買も無料相談

　※　その前に【銀行員は決して教えない「審査突破の極意」】を公開中
　下記の1⃣～4⃣項目について、「具体的にどう動けば銀行の態度は変わるのか」「実際に否決を承認に変えた生々しい交渉の裏側」など、実務40年の経験に基づくさらに深い戦略を、note の「ひもとき舎」にて特別に公開しています。
　ネットの検索では絶対に出てこない、実務家だけが知る「秘匿性の高い知恵」を凝縮したレポートです。あなたの5年間、10年間の努力を、知らないことで申込を台無しにしないために、審査の前にぜひ一度お読みください。▶︎ [note：「ひもとき舎」はこちら]　　

銀行員は決して教えない「審査突破の極意」を公開中

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住宅ローン審査「よくある質問」Q&A

住宅ローン審査に関して、当事務所に寄せられる代表的なご質問にお答えします。

Q1. 事前審査に通れば、本審査で落ちることはありませんか？
A. 残念ながら、事前審査に通っても本審査で落ちるケースは存在します。事前審査は主に「借入本人の属性（年収や信用情報）」を簡易的に見ますが、本審査では「物件の担保価値」や「団体信用生命保険（健康状態）」、さらに「提出書類の整合性」が厳格にチェックされるためです。

【専門家のアドバイス】
事前審査から本審査の間に、新たなローン（車のローンやスマホの分割払い）を組んだり、クレジットカードを新設したりすることは絶対に避けてください。

 

Q2. 過去に延滞があったのですが、何年経てば申し込めますか？
A. 一般的には、延滞を解消してから5年（自己破産などは５年～7年）で信用情報の「異動」記録が消えると言われています。ただし、延滞した相手が銀行系か消費者金融系かによって、参照される信用情報機関（CIC・JICC・KSC）が異なるため、まずは情報の開示確認が必須です。

【専門家のアドバイス】
5年経ってデータが消えても、延滞した会社には「社内ブラック」として記録が残ります。申し込む銀行選びが運命を分けます。

 

Q3. 妻（夫）に内緒の借金があります。審査でバレてしまいますか？
A. ペアローンや収入合算で申し込む場合、審査に落ちた理由を銀行がパートナーに直接話すことはありません。しかし、「審査に落ちた」という事実から、過去のトラブルを疑われるリスクはあります。

【専門家のアドバイス】
事前に信用情報を整理し、完済証明書を添えて申し込むなどの「対策」を打つことで、波風を立てずに審査を通す設計が可能です。

 

Q4. 転職したばかりですが、住宅ローンを組むことは可能ですか？
A. 以前は「勤続２年以上」が目安でしたが、現在は転職後1年未満でも受け付ける銀行が増えています。特に同業種へのキャリアアップや国家資格保持者の場合、職種の継続性が認められやすく、審査に通る可能性は十分にあります。

【専門家のアドバイス】
職務経歴書を添え、転職の正当性と将来性を銀行にアピールする「戦略的な申込み」が有効です。

 

Q5. 自営業（個人事業主）は、所得を低く申告していると不利ですか？
A. はい。住宅ローン審査では「所得金額」が返済能力の基準となるため、節税で所得を抑えすぎていると借入額が制限されます。ただし、銀行によっては「減価償却費」を所得に足し戻して評価してくれるケースもあります。

【一級FPのアドバイス】
確定申告書3期分を見直し、銀行の審査ロジックに合わせた「実質的な返済能力」を証明する資料を作成しましょう。

 

Q6. ネット銀行と地方銀行、どちらの審査が通りやすいですか？
A. 一般的にネット銀行はAIによるスコアリング審査がメインで、基準に1つでも外れると即否決される傾向があります。一方、札幌近郊の地方銀行や信用金庫は、対面で「個別の事情」を汲み取ってくれるため、属性に不安がある方は地元の金融機関の方が通りやすいと言えます。

 

Q7. 団信（団体信用生命保険）に持病で落ちた場合、どうすればいいですか？
A. 通常の団信に落ちても、引受基準が緩和された「ワイド団信」への加入や、団信加入が必須ではない「フラット35」を選択する道があります。また、司法書士の視点から、ご家族への相続対策を別途講じることでリスクをカバーすることも可能です。

 

Q8. 親族間売買や個人間売買でも住宅ローンは使えますか？
A. 非常に難易度が高いですが、可能です。多くの銀行が「贈与隠し」や「現金化」を疑って敬遠しますが、宅建士が作成する適正な「売買契約書」や「重要事項説明書」を提出し、取引の正当性を証明すれば融資の道は開けます。

【宅建士のアドバイス】
銀行が納得する「プロが作成した書類」があるかどうかが、審査の合否を100%左右します。

 

Q9. キャッシングやリボ払いの枠があるだけで審査に響きますか？
A. はい。実際に借りていなくても、「いつでも借りられる枠」として返済比率に算入される銀行が多いです。審査通過率を上げるためには、不要なカードは解約し、限度額を下げる「身辺整理」が有効です。

 

Q10. 一度審査に落ちてしまいました。もう二度と申し込めませんか？
A. そんなことはありません。否決された理由（原因）を特定し、それを解消した上で、その事情を理解してくれる別の銀行へ「再申込」を行えば、承認を得られるケースは多々あります。

【司法書士のアドバイス】
闇雲に数打てば当たる方式で申し込むと、履歴が汚れてさらに不利になります。「なぜ落ちたか」の分析が再起の第一歩です。

住宅ローン審査「突破」のためのセルフチェックシート
【一級FP・宅建士・司法書士が監修】
住宅ローン審査に通るか不安な方へ。
「審査前のセルフチェックシート」を無料プレゼント中！

住宅ローンの審査は、一度「否決」されるとその履歴が残り、その後の審査がさらに厳しくなることをご存知でしょうか？

「年収が足りないかも」「過去の支払いに不安がある」「自営業だから無理だろう」……。

こうした不安を抱えたまま申し込むのは非常にリスクが高いと言えます。

そこで、当事務所では、これまで数多くの難案件を解決してきた「法務・金融・不動産」の専門知見を凝縮した、『住宅ローン審査前のセルフチェックシート』を作成いたしました。

銀行の審査担当者がどこを見ているのか、そしてあなたが今クリアすべき課題は何か。
このシート一枚で、審査通過への「現在地」が明確になります。

このチェックシートでわかること
・あなたの信用情報は大丈夫？（司法書士の視点）
・銀行が求める「返済能力」の基準とは？（一級FPの視点）
・物件の条件が審査に与える影響は？（宅建士の視点）
・審査に落ちる人が「うっかり」見落としているポイント

こんな方におすすめです
・過去の滞納や借入があり、信用情報に不安がある
・妻や夫に内緒の債務があり、バレずにローンを組みたい
・自営業・フリーランスで、所得申告に自信がない
・親族間売買や離婚に伴う住み替えなど、特殊な事情がある
・審査に一度落ちてしまったが、再チャレンジしたい

ダウンロードはこちらから
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執筆・監修：田村 三平（Tamura Sampei）代表者あいさつはこちら
司法書士 / 1級ファイナンシャル・プランニング技能士 / 宅地建物取引士
「リーガル・ケアセンター」代表

40年以上の実務経験を持ち、1万件近い不動産決済の現場に立ち会ってきた、札幌近郊における「住宅ローン審査再生」のスペシャリスト。

私のキャリアは、単なる書類作成の代行ではありません。数多のご家族が直面する「審査否決」という高い壁に対し、法務（司法書士）・金融（1級FP）・不動産実務（宅建士）という3つの専門領域を高度に融合させた「独自の突破戦略」を構築し続けてきました。

特に、多くの銀行が難色を示す「過去の延滞歴（喪明け）」や「個人間・親族間売買」、さらには「離婚時の住宅ローン問題」において、道内金融機関の審査特性を熟知した具体的な対策を提示できるのが私の強みです。　銀行の担当者が何を懸念し、どの資料があれば「融資実行（承認）」のハンコを押せるのか。その審査の裏側にあるロジックを、実務経験に基づき緻密に読み解きます。

私の信条は、単なる手続きに留まらず、相談者の将来の禍根を断つ「血の通った、後悔させない解決策」を提示することです。一度審査に落ち、絶望の淵に立たされた方々にとっての「最後の駆け込み寺」として、札幌市・近郊エリアを中心に、銀行が納得する理由書の作成から、難易度の高い融資交渉までをワンストップで完結させています。

「家を持つ夢を、過去の失敗や複雑な事情で諦めてほしくない」。その想いから、現在は複雑な権利関係の整理や、戦略的な住宅ローン再申込支援に全力を注いでいます。