の知識･知恵を、                                                                                 独立前は不動産融資専門の金融機関で鑑定・融資業務に従事し、独立後、通常は住宅ローンの融資が難しい親族間売買･個人間売買･元夫婦間売買に特化し１５年以上、複数の道内銀行･信金その他金融機関と掛け合い住宅ローンの融資付けに成功し獲得してきた経験を持つ

１級ＦＰ技能士･司法書士･宅地建物取引士･貸金業務取扱主任者試験合格の

　　 リーガル・ケアセンターがお手伝いします。

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当事務所は特定の銀行等と提携や代理店などの利害関係は一切ありません。　　　　　　　ご相談者の住宅ローン審査の突破や銀行の選定に尽力いたします。

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　電話 ０９０－２０５８－３７２９　担当　田村　

▢　家計状況の見直し

　まず、住宅ローンの返済は、通常１０年以上（住宅ローン控除を受ける最低年数条件）の長き期間に及ぶことから、実際の生活において　毎月の家計状況を家族全員の収入と支出を家計表を作成し、予定の住宅ローンが支払っていけるか、今、本当に住宅ローンを組みマイホームを購入する・できるタイミングなのか、節約すべきところが無いかを含め今一度、ご家族と一緒に確認しましょう。

　家計表の作成はご依頼いただければ、ご用意し作成支援いたします。

▢　勤務年数が短い場合

　　各銀行（保証会社）の勤務年数の条件は、勤務年数を問わないというところから、半年以上、１年以上、２年以上とまちまちです。

　通常は、１年以上の勤務年数を条件とするところが多いと思われますが、勤務年数を問わないというところは、一部の金融機関を除き、安定している公務員や医師、上場企業の正社員などの方が対象で、通常は、２年以上の継続勤務があった方が良いでしょう。　

　　そこで、転職などで勤務年数が短い場合は、前職と現職が同じ職種の場合には職種的な勤務年数が長いこと、職種が違う転職の場合はそのスキルを買われて転職したことなど、更に現在の職場の今後の収入の見込などを証明しましょう。

　証明の仕方は、ご依頼いただければお手伝いいたします。　　　　

▢　予定の借入額に対する収入が不足する場合

　　購入希望の物件価格に対し、これに見合った収入（「❹返済比率の正しい計算と改善」で説明します）があれば問題ありませんが、不足する場合に収入・所得を増やすことは簡単ではありません。

　その場合、収入に見合った物件に変える、収入が増える・頭金を多く貯める迄待つのが本来良いでしょうが、どうしても今、その物件が欲しい、逃したくないなどの理由がある時は、まず、購入名義・借入名義をご本人単独ではなく、同居(予定）の配偶者・ご両親・お子さんの収入と合算して申し込むというのも一つの手段です。

　そのほかに、児童手当や安定した副業収入などがあれば、これも証明しましょう。

　ただし、単純に合算すれば良いというものではありません、その点についてもご依頼いただければ検討しお手伝いいたします。　　　　　　　　　                                      

▢　個人信用情報の取寄せ

　住宅ローンの事前(仮)審査を申込む前には、ご本人の過去に借り入れたりキャッシングやショッピング等の返済について、国が指定した個人信用情報機関（銀行系のＫＳＣ、クレジット系のＣＩＣ、消費者金融系のＪＩＣＣの３つがあります）から信用情報を取り寄せ、延滞や事故（これを登録上「異動」といい、いわゆるブラックリスト）扱い、債務整理を行った記録が残っていないか必ず確認を行いましょう。

　個人信用情報に延滞などの記録が残っている方の場合、住宅ローンを組むことは難しく、滞納情報などを改善する必要があります。

　なお、残念ながら通常、仲介等の不動産会社は信用情報を事前にチェックすること無く、単に審査に申し込むだけなので購入希望者が審査に通らないと、契約を白紙撤回にして新たな購入者（買主）を探し、事実上、当初の購入希望者を見捨てるという残念な対応が散見されます。

　また、一度でも住宅ローンの事前審査（仮審査）を申し込めば、その記録が一定期間（CIC：６か月、KSC：１年）残ってしまうため、安易に最初の銀行等が駄目だったから別の銀行に続けて申し込むと先の審査で断られたのではないかと考えられ、そのため次々と断られてしまうという最悪の結果にもなりかねませんので、是非、当事務所を利用し安心な申込を実現してください。

▢　個人信用情報の分析

　ご本人とすれば、「私は大丈夫、今まで延滞などしたことはない」「１０年以上も前だから大丈夫だろう」「携帯の分割払いを一部遅れたけど関係ないだろう」という方がおられますが、ふたを開けると、延滞扱い、事故（異動）になっていた方がおられました。

　何故、そうなっているかというと、延滞の扱いは（民間である）金融機関によってまちまちで、ある信販は１日でも遅れて支払われた場合（延滞利息が付いたか見ずに毎月払っている方も多いと思います）、金額の大小に関係なく延滞扱いで信用情報に届けるところもあり、延滞が６１日以上または３か月以上続くと事故扱いになってしまう危険性があります。

　また、債権の消滅時効が５年以上の経過で認められるからといって、時効は主張（これを「時効の援用」といい、書面で通知）をしなければ、消滅しませんし、登録も抹消されず、本人の知らないうちに、裁判が起こされ、欠席判決がくだされている場合、消滅時効どころか、事故（異動）として登録されてしまっています。

　なお、スマホ（携帯）の分割払いの遅れは特に注意してください。まれに分割払いの指定日とカードでの支払日にズレがある場合、延滞扱いになっている場合があります。

　さらに、日本学生支援機構（JASSO）から大学や専門学校の入学金や授業料の支払いのため奨学金を借りて、現在も支払っている場合や支払いが終わってから７年経っていない方は、必ず、全国銀行個人信用情報センター（ＫＳＣ）の信用情報を取寄せ、事故（３か月以上の延滞はブラックリスト）扱いで記録されていないか確認しましょう。

　仮に、対策も改善もせず、延滞や事故の記録がある状態では住宅ローンの融資は受けられません。

▢　個人信用情報の改善

　ここでは、信用情報の内容を分析の上、改善する方法などについてご説明いたします。

・不要なカードは解約する。

　現在は使っていないのに昔作ったカードが積み重なって５枚も１０枚もカード登録が残っていることは審査上不利です。なぜなら、審査する側はその登録されているカードは現在使っていなくても、いつでも利用できる＝使っているとみなし、住宅ローンの返済に回せる収入が少ないと判断するからです。

　そこで、必要なカ－ド（毎月１回払いの食料品や日用品の購入、インターネット・電気・水道・携帯使用料支払用、旅行や大きな買い物、万が一の時のための銀行又は信頼ある信販系のカード）を除き、解約しましょう。

　ちなみに、積立保険のためのにカード払いを利用している場合は、これを証明した場合は審査上プラスの評価となり得ます。

　複数のカードの利用残高が多く、自己資金での完済が難しい場合は、銀行の長期・低額返済のおまとめローンを利用し完済しましょう。

　なお、完済を申し出る際にそのカード会社の窓口に「解約は信用情報に、いつ頃反映されますか、解約の証明書が出ますか」とお聞きください（反映後、または、急ぎの場合は解約証明書を提出して審査を申し込むため）。

　カードを作りたければ、マイホーム購入（住宅ローン融資）後に再度作れば良いのです。

・キャッシングは住宅ローンの天敵です。

　消費者金融のキャッシングのみならず、ＶＩＳＡ・マスター・ＪＣＢ等のクレジットのキャッシングも利用歴・借入枠は（借り入れているとみなし）審査にマイナスです。

　そこで、まず、キャシングがあれば（自己資金又は銀行のおまとローンで)完済することは当然ですが、消費者金融はすべて解約し、クレジットは主要カード３枚程度以外、解約するかキャッシング枠無しのカードに変更してください。

　この場合もカード会社の窓口に解約又は変更が信用情報に反映される時期と解約証明書について尋ねましょう。

・延滞の記録がある場合の対処

　２年以内（CIC）に延滞記録が３回以上ある場合や直近６か月以内に延滞記録がある場合は、①直近６か月以内に延滞記録がなくなるまで待つこと、②２年以内の延滞記録は１回～３回（銀行によって許容できる延滞回数が異なります。なお、連続３回以上の延滞は駄目）迄で、延滞の適切な理由説明（お金が無かったは駄目です、たまたま支払い忘れ、残高不足など）と支払能力（その時に返済する資金はあったこと）の証明をしなければなりません。　

・延滞による事故（異動）情報はそのままでは永久に抹消されない。

　延滞による事故＝ブラックリストは、完済（通常の一括払いや分割払い、将来利息カットの分割払いの任意整理）するか又は免責（自己破産により支払免除、一部元金支払免除の個人再生）を受けるか、消滅時効の援用をしなければ永遠に消えません。

　また、その消える時期は原則、完済免責から５年（但し、KSCは免責は７年）、消滅時効の援用（←詳細クリック）は、JICC（消費者金融系）は原則、即データが抹消され（司法書士の当事務所が時効の援用代理を行い、これによって、その後、住宅ローンを申し込み、無事、マイホームを手に入れた方もいます)、原則、CICとKSCは５年経過後に抹消となります。　

・個人信用情報がまったく無い方

　めったにありませんが、カードを持っていない・ローンを使ったことがない信用情報が無い方（この方を「スーパーホワイト」といいます）や、過去に多額の借金を作り支払不能となり自己破産や個人再生の裁判所手続を行い、それから５年から７年以上経つと、信用情報が真っ白(情報が無い）になった方（この方を「ホワイト」といいます）は、一見、延滞や事故の情報が無いから審査に有利ではないかと考えるかもしれませんが、それは逆です。

　審査する側も、通常、現代社会において成人がカード一枚も持っておらず、信用情報が無い・真白なのは過去に破産等の債務整理を行ったのではないかと疑い、（よほど、スーパーホワイトであること、つまり、借金が大っ嫌いで今まで作ったことが無い証明をしない限り）審査を通しません。

　したがって、このような方はかえって不利といえます。では、どうしたら良いかと言いうと、まず、①電気やガス、水道などの日常のインフラの支払いに流通系や交通系（決して消費者金融系は作らないこと）のカードを作り３か月以上半年位の実績を作った上で、②銀行系のカード（毎回１回払いの食料品や金額の大きくない日用品の購入に利用）を作った後（①②のいずれもキャッシングはご法度）に審査に申し込むという順で解決を図ります。

・その他注意点

①住所変更のたびに必ずカード会社（携帯会社も要注意）に住所変更届を行なうこと。

②住宅購入の決済引渡し（融資が実行される）まで、決して新規（食品や日用品の購入は除く）のローンやカードの利用をしないこと。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

➂既存のローンやカードの支払いを１日たりとも遅れて支払わないこと。　　　　　　　　　

▢　返済比率の正しい計算

・基本的な返済比率の計算

　住宅ローンの「返済比率」とは、以下の年収に占める年間ローン返済額の割合（返済負担率）のことで、原則「住宅ローンの年間返済額 ÷ 年収 × 100」で計算され、家計の無理のない返済能力を示す重要な指標です。一般的に30～40%以下が目安ですが各金融機関の審査基準によって異なります。

勤務者（正社員・非正規・会社役員）の年収：所得税や住民税、社会保険料等を差引く前の１２か月の給与や賞与の総支給額＝源泉徴収票の最初に書かれている支払金額を指します。

自営業者の年収＝売上から原価及び経費を差引いた所得金額を指します。

・正しい返済比率の計算

　しかし、次のとおり、年間返済額及び年収の考え方を理解しなければなりません。

例）正社員Aさんの年収：５００万円　住宅ローンの年間返済額：月々１０万円　賞与１回２４万円

　　Ｆ銀行の返済比率の上限≦３５％以内

　Aさんの返済比率＝（10万円×12か月＋24万円×２回＝168万円）÷500万円×100＝33.6％≦３５％　　

　上記の例によれば、Ｆ銀行の返済比率内に収まっているため、問題ないように思われますが、金融機関によりますが年間返済額には、住宅ローンだけでなく、長期の継続的な支払いが伴う自動車ローンや教育ローン、カード、奨学金、リボ払い、なども含めて計算することになります。

　Ａさんは、自動車のローンが月々3.5万円×12か月＝年額42万円（２年）残っていましたので、正しい返済比率の計算は以下のとおりとなり、３５％の返済比率を超えてしまっているので、このままでは融資が受けられないことになってしまいます。

　（住宅ローン年間返済額168万円＋自動車ローン年間返済額42万円）÷500万円×100＝42％

　また、年収や上限の返済比率は、一部の金融機関を除き職種や雇用形態、自営などによって異なる審査基準が設けられているようです（下の数値は金融機関によって異なるため推測によるもので確定したものではありません。）

　一般的な正社員：年収＝直近の年収　　　　　　返済比率の上限≦35％～40％

　ドライバー　　：年収＝直近２年分の平均　　　返済比率の上限≦30％位

　契約・派遣社員：年収＝直近２，３年分の平均　返済比率の上限≦30％位

　自営業　　　　：年収＝直近３年分の平均　　　返済比率の上限≦30％位

※なお、小企業役員・親族従業員が最も判断が難しく、個別の経営状況を見なければ一律に判断することはできません。

▢　返済比率の改善

　　返済比率を改善（上限割合以内）に収めるためには、　年間返済額を低くするか、年収をアップするかのいずれかになります。

・年間返済額を下げる方法

　①住宅ローンの借入額は変更しないが、返済期間を延長し、毎年の返済額を軽減する。

　　※最終返済年齢(通常８２歳程度)まで最終返済期間(但し中古住宅４０年間上限)を延長できます。

　②自己資金又両親祖父母等から贈与を受け頭金を用意（増加）し、住宅ローンの借入額を減らす。

　　※住宅取得のための実の両親（養父母含む）祖父母から非課税で５００万円等の贈与制度有り。

　➂年間返済額に含まれる住宅ローン以外の借入金を完済し、返済比率を下げる。

　④複数の住宅ローンを組み合わせて借りる。　

・年収をアップする方法

　①同居（予定）の配偶者・両親・子供の年収を合算する。

　　合算する場合に注意すべきは、その合算者の信用情報も審査の対象となります。

　②安定した副業収入がある場合はこれを合算する。

　➂年収を職種や雇用形態・自営によって低く見ない金融機関に申し込む。　　　　　

▢　適切な銀行の選択

　自分の事情に合った銀行等を選択して審査に申し込まなければ、無駄な申込みを繰り返し、その事実が個人信用情報を通じて各金融機関に知れ渡り結果的に拒否され、マイホームを諦めなければならないという悲惨なことになります。

　そこで、以下の点を列挙しますので参考にしてください。

・一般的に住宅ローンに関し、審査の難易度・金利の低さは次のとおりです。

　ネット銀行＞都市銀行＞地方銀行＞信金・信組・フラット

・審査申込前に事前に相談ができるかがポイント。

・融資に伴う事務手数料が幾らかは資金・融資額への影響が大きい。

・勤務先･自営業･個人のメインバンク等の取引銀行には、原則、申し込まない。

　なぜなら、経営状況や生活状況が丸裸で見られているメインバンク等に優良と見られているとは限らないからです。その影響は当然、住宅ローンの借入れにも影響します。

・奨学金の引落銀行には、原則、申し込まない。

▢　相談代行の必要性

　なぜ、ご本人以外の住宅ローンを熟知した専門家による審査申込前の銀行との話しが大切か、ということですが、それは、以下のとおりです。

　なお、当事務所は、各金融機関の一般の皆さんが最初に接するであろう住宅ローンの窓口と相談や交渉することは、ほとんどあまりありません。

　どうゆうことかと言うと、すでに各金融機関の特定（親族間や離婚に伴う特殊案件も検討できる立場）の担当者(転勤や退職される場合は当事務所の特徴を踏まえた引継ぎをして頂いています）との間に、今までの取引実績から密な関係を構築しているからです。

・的外れな申込みの回避

　各金融機関の審査基準の特徴がわかったとしても、民間企業である以上、諸事情により審査基準は常に変更される可能性があり、このことに気づかず審査を申し込んで否決されてしまっては、信用情報にも傷がつき、他の金融機関への審査にも悪影響を与えかねません。

　その点、常日頃、各金融機関の住宅ローン担当者と密に接している住宅ローンの専門家であればそのような過ちを犯す可能性はほとんどないでしょう。

・ご本人による即答回避

　ご本人自ら住宅ローンの窓口にご相談されたいお気持ちはわかりますが、相手方担当者は優しい言葉で話を聞きながらも、当然、ご本人が住宅ローンの融資対象になるか見定めています。

　そんな時、何を話し、何は後日対策の上、回答すべきか判断できない状態で、話しに乗せられるままに余計な話しをしたり、不都合な事柄も喋ってしまっては、対策することもできません。

　そのような事態を避けるためにも、まずは住宅ローンの専門家が金融機関と事前相談（不都合な点は「ご本人に確認して後日連絡します。」と言い、ご本人と対策を検討することができます）を行うのが得策で、準備が整った上で、ご本人が伺うというのが金融機関とご本人にとって好ましいタイミングとなると考えます。

・銀行の本音･意向を確認

　また、金融機関は、ご相談者やお客様とのトラブル・苦情・悪評判を最も恐れています。

　それは、住宅ローンの担当者が申込のご本人に対して、銀行・保証会社の審査の実情や意向を具体的にお話ししたあとに否決となった場合、簡単には引き下がりたくないのがご本人の心情ですから、その話した内容に納得がいかないとしてトラブルに発展してしまう可能性を危惧し、社内のルールとして内情等のお話しは避けることになっているのが実情です。　

　その点、日頃から取次実績があり、金融機関(担当者)の立場も十分に理解し、むやみに外部に漏らさない信頼する住宅ローンの専門家に対しては、審査に関する内情や解決のヒントをポロリと伝えてくるのも、また、実情です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

▢　がんの既往歴のある方の団信加入について

　がんの既往歴あったとしても、即、住宅ローンを組みマイホーム購入の夢を諦める必要はありませんが通常の金融機関は住宅ローンを融資する条件として団体信用生命保険（団信）の加入を求めます。

　そこで、がんの既往歴がある方がいつから団信に加入できるかということですが、がんの種類や治療内容、経過期間などのにより一概にいつから団信に加入できるとは言えませんが告知書（通常、完治後３年以上経過し、告知書に該当する治療・検査・投薬などが一切ない状態）であれば一般団信に加入できる可能性があります。

　但し、団信の審査基準は非公開なので仮に不可であった場合でも諦めず、一般団信より加入条件が緩いワイド団信にも申し込んでみる価値があります。

　さらにワイド団信も駄目だった場合でも加入の可能性があるがん既往歴者向けの団信（特定のがんを保障しない）も一部存在します。

▢　団信加入不要の住宅ローン

　上記のとおり、完治を待って団信に加入する方法もありますが、年齢が上がると住宅ローンの返済期間が短くなり返済額が多くなったり借入可能額や返済能力に影響が出てくるため待てないという方は、完治後の年数にこだわらず団信加入を要しない住宅ローンを利用するのもありです。

　但し、団信に加入していないと万が一の時に住宅ローン残債務を奥さんやお子さん等の相続人が相続してしまうリスクがありますので慎重に(相続放棄や限定承認による知識も理解し）検討しましょう。