札幌市・近郊の相続・空き家不動産売却の「3000万円特別控除」の手続から、スピーディな売却仲介又は買取業者紹介、相続登記までお得に一括サポート。

3．相続登記サポート（司法書士業務）

　空き家売却の前に必要となる相続登記も登記の専門家である当司法書士事務所にご相談ください。
　また、仲介業務をお受けした場合、相続登記費用は売却代金からお受けすることも可能です。

　相続登記報酬  戸籍・除籍等全部がそろってる場合※５万９８００円（税別）～+※実費
　　　　　　　  　　　　　　   全 部 おまかせの場合※８万９８００円（税別）～+※実費
　　※ 実費 
　　　　印紙代（固定資産評価額×約0.4％）、登記情報料、登記後の登記簿謄本、郵送料、旅費交通費など

                    車両費：札幌市以外２４円／１㎞、高速料金

　　※ 上記報酬は、すでに遺産分割協議が整っているマイホームで一次相続の場合の料金です。

　　　　 アパートや複数不動産、数次相続（相続人等が亡くなっている）の場合は別途お問合せくだい。

　　※相続登記の手続の流れは

　　　①不動産の確認

　　　②被相続人及び法定相続人の戸籍調査

　　　　相続の優先順位は次のとおりです（相続人関係図のとおり）

　　　　・常に相続：配偶者（内縁の方は法定相続人に含まれません）

　　　　・第❶順位：子供（先に死亡の場合は孫・曾孫などの直系卑属　養子の方も含みます）　

　　　　・第❷順位：父母（先に死亡の場合は祖父母・曾祖母など直系尊属）

　　　　・第❸順位：兄弟姉妹（先に死亡の場合は甥姪までの傍系血族　養子の方も含みます）

　　　③遺言書の有無、遺産分割協議書の作成、

　　　④登記書類の作成、

　　　⑤登記所への提出など、

　以上、結構な労力がかかります。これら相続人の皆様の負担を軽減するために、当事務所が代わってスムーズに相続登記の手続を代理します。是非、ご相談ください。　　

▼

相続不動産の売却・3000万控除・相続登記【 Q&A 17選】

■ 1. 相続登記に関する疑問

Q1. 相続登記（名義変更）をしないと、不動産の売却活動は始められませんか？

A. 売却活動（査定や買い手探し）自体は、相続登記の前からスタートできます！

ただし、最終的に買主様へ名義を変更する「決済（引き渡し）」の瞬間までには、相続登記を完了させておく必要があります。当事務所では、売却活動と並行して相続登記の手続きを進めますので、タイムロスなく最短での売却が可能です。

 

Q2. 相続登記の義務化が始まったと聞きましたが、過去の相続も対象ですか？

A. はい、過去に発生した相続もすべて義務化の対象です。

不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料（ペナルティ）が科される可能性があります。売却する・しないに関わらず放置は厳禁ですので、お早めにご相談ください。

 

Q3. 相続人が複数（兄弟など）いて意見がまとまらない場合、どうすれば売却できますか？

A. 「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法を提案し、遺産分割協議書の作成からサポートします。

不動産のまま分けるのは困難ですが、「一度売却して、経費を差し引いた現金を法定割合で分ける」という形であれば、納得していただけるケースが非常に多いです。当事務所が間に入り、全員が安心できる遺産分割協議書を作成いたします。

 

Q4. 遠方に住んでいて札幌の役所に行けないのですが、戸籍集めや登記はお任せできますか？

A. もちろん、すべてお任せいただけます。

当事務所は全国の戸籍・除籍・住民票等を職権で郵送取り寄せ可能です。お客様が札幌にお越しいただくことなく、郵送とメール（LINE）、オンライン（GoogleMeet）、お電話で相続登記から売却完了までを完了させる「リモート実務」に対応しています。

 

Q5. 相続登記の費用を払う手持ちの現金がないのですが、売却代金からの後払いは可能ですか？

A. はい、可能です（当事務所の大きな強みです）。

当事務所に売却サポート（仲介・買取紹介）をお任せいただいた場合は、相続登記の費用（報酬・実費）を「売却代金の中から精算（後払い）」にすることができます。そのため、ご相談時の持ち出し資金が不安な方でも安心して手続きを進められます。

 

■ 2. 3000万円特別控除（空き家特例）に関する疑問

Q6. 私が相続した実家は「3000万円控除（空き家特例）」の対象になりますか？

A. 主に以下の基本要件を満たしている場合、対象になる可能性が高いです。

昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て（マンションは対象外）

相続開始の直前に、お亡くなりになった方（被相続人）が一人で暮らしていた

相続から売却までの間、賃貸や居住などに使わず「空き家」状態である

売却額が1億円以下、かつ相続日から3年を経過する年の12月31日までの売却

※要件は非常に複雑ですので、まずは当事務所が無料で診断いたします。

 

Q7. 相続人が複数いると、3000万円控除の額が減ると聞いたのですが本当ですか？

A. はい、令和6年1月1日以降の売却からルールが変更されました。

相続人が1人〜2人の場合は1人あたり最大3000万円まで控除されますが、相続人が3人以上の場合は、1人あたり最大2000万円までに制限されます。とはいえ、大きな節税になることに変わりはありません。それぞれの控除枠を最大限活かせるよう計算・手配いたします。

 

Q8. 親が老人ホームに入所してから亡くなった場合でも、この特例は使えますか？

A. 一定の要件を満たせば、老人ホームに入所していた場合でも特例が適用されます。

入所直前に「要介護・要支援認定」等を受けていたこと、入所後も家を貸したり他人が住んだりしていないこと、一定の施設（有料老人ホーム、サ高住等）に入所していたこと、などが条件となります。入所時の契約書等が必要になりますので、捨てずにご相談ください。

 

Q9. 「建物を取り壊す前」に相談しなければいけないのはなぜですか？

A. 【超重要】解体して更地にした後では、特例に必要な「証拠書類（水道の閉栓領収書など）」が二度と手に入らなくなる恐れがあるからです。

また、売買契約書に「翌年2月15日までに解体する」といった適切な特約を入れておかないと、税務署に却下されるリスクがあります。解体業者に発注する前に、必ず当事務所へお声がけください。

 

Q10. 電気や水道の領収書を捨ててしまったのですが、確認申請は通りますか？

A. 代替書類を用意すれば、申請が通る可能性は十分にあります。

閉栓時の領収書がなくても、電力会社や水道局から「使用量・閉栓の証明書」を発行してもらったり、宅建業者の媒介契約書や広告チラシ（解体予定の記載があるもの）を証拠として提出する方法があります。諦めずにご相談ください。

 

Q11. 昭和56年6月以降に建てられた家や、マンションは絶対に特例を使えませんか？

A. 残念ながら、この「空き家3000万円控除」は使えません。

しかし、別の特例（例：低未利用土地等を売却した場合の100万円控除など）が使える可能性があります。また、当事務所の「仲介手数料最大50%OFF」や「無料買取業者紹介（最高値売却）」を利用することで、税金以外の部分で手残りを最大化するアプローチをご提案できます。

 

■ 3. 不動産売却・費用に関する疑問

Q12. 「早く売りたい」のですが、仲介と買取はどちらがおすすめですか？

A. スピード重視なら「買取業者への売却」が圧倒的におすすめです。

「仲介」は一般の買主を探すため3ヶ月〜1年以上かかることもありますが、「買取」なら業者が直接買い取るため、早ければ数日〜数週間で現金化できます。当事務所では、複数の買取業者から相見積もりを取り、「一番高く買ってくれる業者」を責任持って無料ご紹介します。

 

Q13. 「仲介手数料最大50%OFF」や「買取業者無料紹介」はなぜ可能なんですか？

A. 当事務所が司法書士・行政書士・宅建業の機能をワンストップで持っているからです。

通常の不動産会社は「仲介手数料」だけで利益を出しますが、当事務所は登記や行政手続きも一括でお任せいただくため、不動産業務のコストを大幅に還元できます。また、買取業者の紹介に関しては業者側から手数料をいただく仕組みのため、お客様からは1円もいただきません。

 

Q14. 室内に遺品やゴミ（残置物）が大量に残っていますが、そのままで相談しても大丈夫ですか？

A. 全く問題ありません。そのままの状態で現状査定いたします。

片付けや遺品整理も、自分でやると重労働ですし、どこに頼めばいいか不安ですよね。当事務所の提携している、地元・札幌の信頼できる遺品整理業者・処分業者を安価で手配可能です。費用を売却代金から差し引くこともできます。

 

Q15. 境界杭（ピン）がなかったり、未登記の物置があったりしても売却できますか？

A. はい、売却可能です。現状のままでご相談ください。

一般の買主へ売る（仲介）場合は「土地の測量」が必要になることが多いですが、当事務所で「買取業者」へ売却する場合は、境界未明示・未登記建物ありのままで買い取ってもらえるよう交渉します。測量費用を節約してそのまま手放すことも可能です。

 

Q16. 手続き報酬がセットだと安くなる（1万9800円〜）のは本当ですか？

A. 本当です。一括でお任せいただく（一括受託）ほど、驚くほどおトクになります。

3000万円特別控除の確認申請（行政書士業務）のみの依頼は11万9,800円ですが、相続登記とセットなら7万9,800円、さらに売却仲介・買取紹介まで全部分をお任せいただければ、特別控除の申請報酬は「1万9,800円（税別・実費別）」までお引き下げいたします。

 

Q17. 最初から最後まで、具体的にどのような流れで手続きが進みますか？

A. 基本的には、以下の5ステップで当事務所がすべてを先導します。

①【無料相談】 要件の確認、戸籍集め、不動産の査定を同時にスタート。

②【売却契約】 登記の準備をしつつ、一番条件の良い買主（または買取業者）と契約。

➂【引き渡し】 不動産を売却。代金を受け取り、そこから登記費用などを精算（持ち出しゼロ）。

➃【建物の解体】 特約に基づき、翌年2月15日までに建物を解体（更地化）。

⑤【確認書取得・申告】 当事務所が確認書を取得し、翌年の確定申告をして完了です。

▼

札幌での相続不動産売却・3000万特別控除・相続登記の疑問をプロが徹底解説！実務の流れや必要書類の集め方、解体前の注意点など、損せず早く高く売るためのノウハウを100項目に凝縮しました。これさえ読めば一括手続きのすべてがわかります。

第1章：【全体像】何から始める？相続不動産売却の基本手順（1〜10）

1．相続不動産を「早く・高く」売却するための全体の流れ

司法書士・行政書士・宅建業のワンストップ相談が有利な理由（以下、順次公開）

相続不動産の売却にかかる代表的な「3つの税金」

売却活動と相続手続きを「完全並行」で進めるスケジュール術

被相続人が亡くなってから売却するまでの期限と注意点

初動で差がつく！売却前に必ず手元に集めるべき基本書類

「仲介」と「買取」の違いと、あなたの物件に最適な選び方

空き家を放置するリスク：固定資産税の増税と管理責任

札幌市および近郊エリア（江別・北広島等）の近年の不動産動向

不安解消！信頼できる不動産会社や専門家を見極めるチェックリスト

第2章：【相続登記】売却の前提となる権利義務の整理（11〜35）

なぜ相続登記をしないと不動産を売却できないのか？

【2024年義務化】相続登記の申請期限と怠った場合のペナルティ

法定相続人の範囲と優先順位の基本（配偶者・子・親・兄弟）

「戸籍集め」の全技術：被相続人の出生から死亡までの遡り方

遠方の戸籍謄本を効率よく郵送で取り寄せる手順

遺言書がある場合の相続登記の手続きと注意点

自筆証書遺言と公正証書遺言で変わる登記のスピード

「遺産分割協議」とは？全員の合意が必要な理由

遺産分割協議書への実印の押印と印鑑証明書の有効期限

相続人の一人に行方不明者がいる場合の対処法（不在者財産管理人の選任）

相続人に認知症の高齢者がいる場合の「成年後見制度」の利用

数次相続（相続手続き中に次の相続が発生した）の登記実務

代襲相続（子が先に亡くなっており孫が相続する）の注意点

「換価分割」とは？不動産を売って現金を分けるための遺産分割

換価分割を行う際の遺産分割協議書の正しい書き方

換価分割で代表者一人に名義をまとめる際の手続きと贈与税リスク

「現物分割」「代償分割」「換価分割」のメリット・デメリット比較

内縁の妻や愛人は法定相続人になれるのか？

相続放棄をした人がいる場合の登記手続きと注意点

未登記の建物（未登記増築など）が残っている場合の対処法

相続登記にかかる登録免許税（固定資産評価額×0.4%）の計算方法

登録免許税の免税措置が受けられる特例ケース

登記に必要な実費（郵送料、登記情報代、評価証明書代）の内訳

司法書士に全ておまかせする場合の報酬相場とメリット

売却代金から相続登記費用を「後払い・精算」する賢い仕組み

第3章：【3000万円特別控除】空き家特例の要件と罠（36〜65）

「被相続人の空き家を売却した際の3000万円特別控除」の概要

【法改正】令和6年1月1日以降の売却における「相続人数」の制限

相続人が3人以上の場合の一人あたりの控除限度額（2000万円制限）

最大の壁！「昭和56年5月31日以前の建築（旧耐震基準）」の確認方法

なぜマンションは対象外なのか？戸建住宅限定のルール

相続開始の直前に「被相続人以外に居住者がいなかった」ことの証明

二世帯住宅だった場合は特例を使えるのか？

敷地の一部が借地だった場合や私道が含まれる場合の扱い

特例の期限：「相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」

2027年（令和9年）12月31日までの時限措置という重要性

被相続人が「老人ホーム等に入所していた場合」の適用緩和要件

要介護・要支援認定の有無が入所時の特例適用を左右する

認められる施設・認められない施設（サ高住、有料老人ホーム等の区分）

入所後、元の家が「事業・貸付・居住」に使われていないことの証明

特例利用のために必須の「被相続人居住用家屋等確認書」とは？

確認書の申請先はどこ？（札幌市なら各区役所や担当課）

最大の罠：建物解体「前」に準備しないと手遅れになる理由

売買契約書に盛り込むべき「解体特約」の重要文言

【新ルール】売却後に建物を取り壊す場合の期限（翌年2月15日まで）

必要書類①：被相続人の除票（本籍地記載）と戸籍の附票

必要書類②：法定相続人全員の住民票と戸籍の附票

必要書類③：電気・水道・ガスの閉栓領収書（住所記載あり）が命綱になる

必要書類④：宅建業者が作成する「取り壊し予定あり」の広告チラシ写し

必要書類⑤：更地になった日付入り写真の正しい撮影方法

必要書類⑥：施設入所時の契約書や外出・外泊記録の写し

売却価額が「1億円以下」であることの判定基準（固定資産や動産との按分）

親族間売買（親子・夫婦・生計を一にする親族）はなぜ対象外なのか？

複数の相続人が共同で売却する場合の確認書申請の注意点

行政書士に確認書申請を代行依頼するメリットと報酬相場

セット依頼で大幅割引！確認書申請報酬を1万円台に抑える方法

第4章：【売却実務】高く・早く手放す不動産取引（66〜85）

相続不動産の査定：机上査定と訪問査定の違い

札幌近郊における「土地として売る（解体更地渡し）」か「古家付きで売る」かの判断基準

「仲介手数料最大50%OFF」が売り主の利益に与えるインパクト

スピーディに現金化したい時の「買取業者無料紹介サービス」の仕組み

一括査定で複数の買取業者を競わせ、最高値を引き出すテクニック

買取業者に売るメリット：瑕疵担保責任（契約不適合責任）の免除

空き家の「遺品整理」と「残置物処分」のタイミングと費用相場

地元・札幌の信頼できる解体業者・遺品整理業者の選び方

境界杭が見当たらない！「土地の測量」と土地家屋調査士の手配

「建物滅失登記」の手続きと必要書類

不動産売買契約書を交わす際のチェックポイントと専門家の立ち会い

手付金の相場と、万が一の契約解除（手付倍返し・手付流し）のルール

売却代金を受け取る「決済」当日の流れと用意するもの

物件の引き渡しまでに売り主が完了させておくべきこと

遠方に住みながら札幌の相続不動産を売却するリモート実務

心理的瑕疵（孤独死や事故物件など）がある場合の告知義務と売却法

農地や山林を相続した場合の売却制限と手続き

貸家（アパート）や借地権が付いた一戸建てを相続して売却する場合

売却にかかる諸経費（印紙代、仲介手数料、測量費、解体費）の総額目安

不動産会社選びの不安を解消！専門資格（宅建士等）を持つ司法書士の強み

第5章：【税務・確定申告】売却後の手続きとトータル節税（86〜100）

不動産を売却した翌年の「確定申告」の時期と流れ

譲渡所得（儲け）の計算式：譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

古い家で「取得費（買い値）」がわからない時の「5%ルール」の罠

相続登記費用や解体費用は「譲渡費用」として経費にできるのか？

短期譲渡所得（5年以下）と長期譲渡所得（5年超）の税率の違い

相続不動産の所有期間のカウント方法（被相続人の取得時期を引き継ぐ）

3000万円特別控除を適用した確定申告書の書き方と添付書類

確定申告の段階で税理士を紹介してもらうメリット

特例が使えなかった場合の代替案①：「相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例」

特例が使えなかった場合の代替案②：低未利用土地等を売却した場合の100万円控除

売却益が出ず「譲渡損失（赤字）」になった場合の税金優遇措置

確定申告を忘れた場合のペナルティ（無申告加算税・延滞税）

不動産売却によって住民税や国民健康保険料が変わるタイミング

税務署からの「お尋ね」文書が届いたときの正しい対応

ワンストップ支援を利用して「最高の結果」で終えた札幌の相続売却成功事例