知人やマッチングサイト経由の不動産個人間売買で住宅ローンを通す戦略とは？契約トラブルを防ぐ特約の書き方、客観的な価格算定、銀行交渉のコツまで、「個人間売買の実務【実践100選】」として網羅。リスクを排除して直接取引を安全に完了させる全手法。

Ⅰ. 個人間売買の「基本戦略と特有のリスク管理」 (1〜15)
1．仲介業者を挟まない第三者間の個人間売買：メリットと最大の盲点

2．「知人・友人」だからこそ危険？契約書を作らないルーズな取引の末路

3．マッチングサイトやSNS経由の個人間売買で急増するトラブル事例(以下、順次公開）

4．宅建業法における「反復継続」の基準：個人が何回売ると違法になるか

5．売主・買主が共同で進めるべき「取引全体のタイムライン構築」

6．個人間売買における「自己責任の原則」と意思能力の確認実務

7．媒介手数料（数百万円）を浮かせた資金をどこに投下すべきか

8．契約前の「物件下見（内見）」で売主・買主が合意しておくべき項目

9．遠方にある不動産を個人間で取引する際の手続きと注意点

10．売主の「売却動機」を買主が客観的に見極めるヒアリング術

11．競売や差し押さえの一歩手前？訳あり物件を個人間で買う際のリスク

12．個人間取引を安全に進めるための「司法書士」の正しい活用法

13．契約途中でどちらかが心変わりした場合のペナルティの考え方

14．個人間売買における「守秘義務」：周囲に知られずに売買する実務

15．「現状有姿」という言葉の魔力：どこまでが売主の責任範囲か

Ⅱ. 他人だからこそシビアな「適正価格の算出と交渉」 (16〜30)
16．親族間とは違う！他人同士の個人間売買で税務署に疑われない価格設定

17．不動産査定サイトの「机上査定」を個人間売買のベースにして良いか

18．路線価と固定資産税評価額から「実勢価格（時価）」を割り出す計算実務

19．近隣の取引事例（土地総合情報システム）を交渉材料にする方法

20．建物価値の「一括評価」を避け、築年数と構造から減価償却を計算する

21．個人間での「値引き交渉」：お互いの着地点を見つけるロジック

22．リフォームが必要な物件の「見積もり」を売買価格に反映させる実務

23．家具や家電、残置物の処分費用はどちらが負担すべきか

24．固定資産税・都市計画税の「日割り清算」：起算日設定の交渉

25．測量図がない土地：公簿売買（登記簿面積）で押し通す際のリスクと対策

26．実測売買（後から精算）を選択する場合の単価設定と精算ルールの明記

27．マンションの管理費・修繕積立金・解体準備金の精算実務

28．買主の「予算オーバー」を解決する、売主からの価格譲歩の引き出し方

29．売買価格が周辺相場より「高すぎる」場合に発生する買主側の不利益

30．税務署から「お尋ね」が来たときに提示できる価格根拠の残し方

Ⅲ. 個人間売買での「住宅ローン承認」を勝ち取る戦略 (31〜50)
31．なぜ銀行は「仲介業者のいない個人間売買」への融資を拒絶するのか

32．銀行が最も恐れる「虚偽の売買契約（融資詐欺）」の疑いを晴らす方法

33．個人間売買でも融資に前向きな金融機関（地銀・信金・ノンバンク）の特徴

34．フラット35を個人間売買で利用するための要件と適合証明書

35．銀行から「重要事項説明書（重説）」を必須と言われた場合の3つの選択肢

36．宅建業者に「重要事項説明書の作成だけ（スポット業務）」を頼む実務

37．スポット重説を引き受けてくれる不動産業者の探し方と費用相場

38．融資の事前審査（仮審査）で銀行に提出すべき「手作りの売買計画書」

39．本審査を突破するための「経緯説明書（なぜ個人間で売買するのか）」の書き方

40．買主の信用情報（CIC等）と属性が個人間売買の融資審査に与える影響

41．対象物件の「担保評価」：銀行の評価が売買価格に届かないときのリカバリー

42．住宅ローン控除（減税）は他人間の個人間売買でも適用できるか？

43．個人間取引で「住宅ローン特約（融資利用の特約）」を外してはいけない理由

44．ローン否決時の「手付金全額返還」をスムーズに行うための文言

45．銀行の融資実行日（決済日）と所有権移転登記を完全に同時履行させる段取り

46．売主側に住宅ローン（抵当権）が残っている物件を個人間で買うスキーム

47．売主の「一括繰上返済」と買主の「新・抵当権設定」を同日に行う実務

48．ネット銀行の住宅ローン審査に個人間売買で挑む際の限界と注意点

49．金融機関への相談時に「自分で作った図面や写真」で信頼を勝ち取るテクニック

50．金銭消費貸借契約（金消契約）から融資実行までの買主のタスク

Ⅳ. トラブルを未然に防ぐ「物件調査と告知義務」 (51〜70)
51．法務局での調査：登記事項証明書（謄本）の「甲区・乙区」の危険なサイン

52．公図・地積測量図・建物図面の取得と、現況との照合実務

53．役所（都市計画課など）での調査：用途地域、建ぺい率、容積率の確認

54．道路格付け調査：建築基準法上の道路（42条道路）に接しているか

55．「再建築不可物件」を個人間で売買する際の圧倒的なリスクと説明義務

56．インフラ調査：給排水管・ガス管の埋設状況と「他人の土地を経由」しているリスク

57．隣地からの「枝や根の越境」「建物の庇の越境」の有無と覚書の交わし方

58．雨漏り、シロアリ、給排水管の故障：売主の「物件状況報告書」作成実務

59．心理的瑕疵（事故物件・孤独死など）の告知義務と個人間での賠償リスク

60．近隣トラブル（騒音・悪臭・クレーマー）の事前調査と買主への告知

61．土壌汚染や埋蔵文化財包蔵地、崖地条例などの特殊規制の調べ方

62．賃貸中の物件（オーナーチェンジ）を個人間で売買する際の注意点

63．賃借人（テナント）から預かっている「敷金」の承継と契約書の巻き直し

64．マンション特有の調査：修繕積立金の「滞納」がある場合の清算ルール

65．マンションの管理規約・使用細則（ペット・民泊制限など）の確認と引き継ぎ

66．ハザードマップ（洪水・土砂災害）の確認と買主への明示

67．農地（田・畑）を個人間で売買する際の「農地法」の許可手続き

68．別荘地やリゾートマンションの売買における「管理会社」への事前連絡

69．私道負担（私道の持ち分）がない土地を買う際のリスクと通行掘削承諾書

70．物件調査の漏れが原因で「契約解除」を迫られた時の実務対応

Ⅴ. 契約書作成と「契約不適合責任」の鉄則 (71〜85)
71．個人間売買専用の「売買契約書」テンプレートの選び方とカスタマイズ

72．契約書に貼る「収入印紙」の金額と、消印（割印）の正しい方法

73．「手付金」の相場と、手付解除（倍返し・流し）の期日設定

74．「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」の期間設定：他人同士なら何ヶ月が妥当か

75．売主が圧倒的に有利になる「契約不適合責任の完全免責特約」の書き方

76．買主が納得する「特定の設備だけ免責」にする現実的な特約の結び方

77．危険負担条項：契約から引渡しまでの間に震災で家が壊れたらどうするか

78．公課（固定資産税等）以外の「諸費用」の負担割合の明記

79．「反社会的勢力の排除条項」を個人間売買の契約書にも必ず入れる理由

80．契約違反（履行遅滞）があった場合の「違約金」の相場と条項の作り方

81．契約締結の当日：必要な持ち物（実印・印鑑証明・身分証）と当日の流れ

82．契約書を「公正証書」にするメリットと、その費用・手続き

83．持ち回り契約（郵送での契約締結）を進める際の手順とリスク回避

84．電子契約システムを利用して個人間売買の契約を結ぶ際の注意点

85．契約締結後に物件に新たな傷が見つかった場合の初期対応

Ⅵ. 確実な「決済・登記・引渡し」のクロージング (86〜100)
86．決済当日のタイムスケジュール：銀行ブースで行う実務の流れ

87．「現金手渡し」は絶対にNG！資金移動の証拠を銀行振込で残す理由

88．売主の「登記済証（権利証）」または「登記識別情報」の事前確認方法

89．登記識別情報の有効性を確認する「不失効照会」の手続き

90．売主が引越しをしていて、登記簿の住所と現住所が違う場合の名変登記

91．登録免許税（所有権移転・抵当権設定）の計算と納付方法

92．本人申請（セルフ登記）の限界：銀行が司法書士の立ち会いを求める理由

93．決済当日に売主・買主が署名捺印する「登記申請委任状」の書き方

94．物件の「鍵の引渡し」と、現地での最終確認（設備チェック）

95．引渡し完了を証明する「引渡確認書（領収書兼用）」の作成と保管

96．買主が決済日までに加入しておくべき「火災保険・地震保険」の段取り

97．資産税の納税通知書を売主から買主へ引き渡すタイミング

98．売主側の売却益に対する「譲渡所得税」の計算と確定申告の準備

99．買主側に後から届く「不動産取得税」の通知時期と軽減措置の申請

100．取引完了！数年後のトラブルを防ぐための「契約関係書類」の永久保存

執筆・監修：田村 三平（Tamura Sampei）代表者あいさつはこちら
司法書士 / 宅地建物取引士 / 1級ファイナンシャル・プランニング技能士
「リーガル・ケアセンター」代表。40年以上の実務経験を持つ、不動産直接取引のスペシャリスト。

これまで40年以上にわたり、司法書士として1万件近い不動産決済の現場に立ち会い、数多のご家族の「人生の転機」を最前線で見守ってきました。特に、親子・親族・知人間という心理的距離が近いからこそ生じる複雑な感情や、個人間売買特有のデリケートな商慣習に深く精通しています。

私の信条は、単なる「名義変更の手続き」にとどまらないこと。家族や知人との絆を守りながら、不透明さを排して円満に資産を引き継ぐ「血の通った、後悔させない解決策」を何よりも大切にしています。

法務（司法書士）、不動産実務（宅地建物取引士）、金融（1級FP）という3つの専門領域を高度に融合。多くの銀行が難色を示す「個人間売買の住宅ローン審査」において、道内金融機関の特性や豊富な事例を駆使し、適正価格の算定から税務上の「みなし贈与」対策までを網羅した、確実な出口戦略を構築します。

「親しい仲だからこそ、曖昧にして将来の禍根を残してほしくない」。その想いから、現在は北海道内を中心に、複雑な権利関係の整理、銀行が納得する売買契約書・重要事項説明書の作成、そして難易度の高い融資交渉までをワンストップで完結させる、個人間売買の駆け込み寺として活動しています。

　以下の関係する項目をクリックください。内容の説明に飛びます。

（取扱い地域）北海道全域対応エリア一覧
〇札幌市（中央区・北区・東区・白石区・厚別区・清田区・豊平区・南区・西区・手稲区）・石狩市・江別市・当別町・北広島市：［▶札幌市・近郊ページはこちら］

〇旭川市・鷹栖町・東神楽町・当麻町・比布町・愛別町・上川町・東川町：［▶旭川市・近郊ページはこちら］

〇函館市・北斗市・長万部町・八雲町・木古内町・知内町・福島町・松前町・上ノ国町・江差町・せたな町・厚沢部町・乙部町・七飯町・鹿部町・森町・黒松内町・島牧村：［▶函館市・近郊ページはこちら］

〇苫小牧市・白老町・むかわ町：［▶苫小牧市・近郊ページはこちら］

〇帯広市・音更町・士幌町・上士幌町・鹿追町・新得町・清水町・芽室町・幕別町・池田町・豊頃町・大樹町・広尾町・中札内村・更別村・本別町・陸別町・浦幌町・足寄町：［▶帯広市・十勝ページはこちら］

〇千歳市・恵庭市・厚真町・安平町：［▶千歳市・恵庭市・近郊ページはこちら］

〇小樽市・余市町・赤井川村・仁木町・古平町・積丹町：［▶小樽市・近郊ページはこちら］

〇室蘭市・登別市・伊達市・洞爺湖町・豊浦町・壮瞥町：［▶室蘭市・近郊ページはこちら］

〇岩見沢市・美唄市・三笠市・新篠津村・月形町・夕張市・栗山町・由仁町・長沼町・南幌町：［▶岩見沢市・近郊ページはこちら］

〇釧路市・根室市・釧路町・厚岸町・浜中町・標茶町・弟子屈町・鶴居村・白糠町・羅臼町・別海町・標津町・中標津町・陸別町：［▶釧路市・根室市・近郊ページはこちら］

〇北見市・大空町・美幌町・津別町・置戸町・訓子府町・佐呂間町：［▶北見市・近郊ページはこちら］

〇滝川市・砂川市・深川市・奈井江町・上砂川町・歌志内市・赤平市・浦臼町・新十津川町・雨竜町・妹背牛町・北竜町・沼田町・秩父別町：［▶滝川市・近郊ページはこちら］

〇富良野市・芦別市・中富良野町・上富良野町・南富良野町・美瑛町・占冠村：［▶富良野市・近郊ページはこちら］

〇倶知安町・岩内町・共和町・泊村・神恵内村・ニセコ町・蘭越町・京極町・真狩村・留寿都村・喜茂別町・島牧村・寿都町・黒松内町：［▶倶知安・近郊ページはこちら］

名寄市・網走市・留萌市・稚内市・美唄市・士別市・ 紋別市・池田町・今金町・浦河町・枝幸町・えりも町・遠軽町・遠別町・雄武町・奥尻町・興部町・小平町・上士幌町・清里町・剣淵町・清水町・様似町・鹿追町・士幌町・下川町・斜里町・新得町・新ひだか町・大樹町・滝上町・天塩町・苫前町・豊頃町・豊富町・中川町・中頓別町・新冠町・羽幌町・浜頓別町・日高町・美深町・平取町・広尾町・幌加内町・幌延町・増毛町・芽室町・湧別町・利尻町・利尻富士町・礼文町・和寒町・小清水町・中札内村・猿払村・初山別村・音威子府村・西興部村