1⃣　重要事項説明書とは

　不動産売買における重要事項説明書とは、不動産売買を行う際に宅地建物取引業者が契約当事者（買主）に対し、その物件や取引に関する重要な事実を記載して説明するための法定の書面です。 

　これは宅地建物取引業法第35条に基づいた義務であり、買主が物件のリスクや契約条件を十分に理解し、納得した上で契約を結ぶことによって、取引の公正を確保し、トラブルを未然に防ぐことを主な目的として以下のとおり説明が行われます。

・説明の義務者: 宅地建物取引業者（不動産会社）です。

・説明する人: 宅地建物取引士が「宅地建物取引士証」を提示し、かつ、この書面に記名をする必要があります(押印不要）。

・説明の時期: 売買契約を締結する前までに行われる必要があります。

・説明の方法: 原則、書面を交付し対面で説明しますが相手方の承諾があればオンラインでの説明も可能です。 

2⃣　重要事項説明書の内容

　次に不動産売買の重要事項説明書における内容（項目）は以下のとおりです。

❶　 取引物件に関する事項

　物件そのものの物理的・法的な状況に関わる、最も基本的な情報です。

❷　登記記録に記載された事項

　権利の種類と内容: 所有権であることの確認。抵当権、根抵当権（住宅ローンなどの担保）、地上権、地役権といった所有権以外の権利が設定されていないか、設定されている場合はその内容。

※登記事項証明書（登記簿謄本）に基づき説明されます。

❸　都市計画法、建築基準法

・日本の国土を都市計画法でエリア分け（都市計画区域・準都市計画区域・その他の区域・用途地域）

・開発行為について（区分・区域別の許可基準及び許可不要の開発行為）

・建ぺい率・容積率: 敷地面積に対する建築面積や延床面積の上限。

・接道義務: 敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接しているか、接していない場合は再建築不可となる可能性があるため重要です。

❹　その他の法令に基づく制限　

・その他の制限: 都市計画道路の予定、(準)防火地域、景観法、農地法、文化財保護法等の制限の有無。

❺　私道に関する負担:

　物件が私道に接している場合、その私道の所有権、通行権、維持管理費用や工事（水道管の埋設など）の際の掘削承諾の要否とその条件。

❻　飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況

　水道（公営水道か井戸水か）、電気（電力会社）、ガス（都市ガスかプロパンガスか）、排水（公共下水道か浄化槽か）の整備状況、利用条件、設備の能力。

❼　災害リスクに関する事項

　水害ハザードマップにおける物件の所在地、土砂災害警戒区域などの情報。

❽　建物の状況

・アスベスト使用調査の有無と結果。

・耐震診断の有無と結果。

・建物状況調査（インスペクション）実施済みの場合はその結果の概要。

❾　区分所有建物（マンション）の場合の特有事項

・敷地権の種類（所有権、借地権など）と割合。

・共用部分に関する規約（ペット飼育の可否など）。

・管理費および修繕積立金の金額、積立金総額。

・管理の委託先（管理会社）。 

3⃣　取引条件に関する事項（契約・金銭に関わる情報）

　売買契約の具体的な条件や将来的なトラブルを避けるための取り決めに関する説明です。

❶　代金、交換差金以外の授受される金銭

・固定資産税・都市計画税の精算金（引渡し日を基準に日割り計算）。

・マンションの管理費・修繕積立金の精算金。

・火災保険料、登記費用など。

❷　契約の解除に関する事項

・手付解除: 手付金を放棄または倍返しすることで契約を解除できる期限（通常は契約日から一定期間）。

・ローン特約: 住宅ローン審査が通らなかった場合に、契約を無条件で白紙解除できる条件と期限。

❸　損害賠償額の予定または違約金

　売主または買主が契約内容に違反した場合に支払う違約金の上限額（一般的に売買代金の20%以内）。

❹　手付金等の保全措置の概要

　売主が宅建業者の場合、一定金額以上の手付金は保全措置を講じることが義務付けられており、その保証方法の説明。

❺　契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）

　引渡しを受けた物件が契約内容と適合しない（品質や数量が異なる）場合に、売主が買主に対して負う責任（修補請求、損害賠償請求など）の期間や条件。売主が個人の場合は「引渡し後3ヶ月間」などと定めることが多いです。

❻　金銭の貸借の斡旋

　不動産会社が金融機関のローンを斡旋する場合、その金融機関名、融資予定額、金利、返済方法など。　

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