以上から、宅建業免許(北海道知事石狩(3)7921号)･司法書士・宅地建物取引士･１級ＦＰ技能士･行政書士のリーガル・ケアセンターが

みなし贈与税回避の住宅ローン融資・仲介手数料の節約、さらに相続対策としての生前贈与(相続時精算課税)・分割払いの活用などでお悩みを持つ地元札幌市を含め北海道の道民の方に

　近隣の土地･一戸建や賃貸･共同住宅、対象マンションの成約価格・路線価等の情報提供と査定に基づく適正価格の算出、融資判断の個人信用情報チェック、売買契約書･重要事項説明書の作成、銀行の選定･取次と住宅(アパート)ローン事前審査代行、引渡決済と所有権移転･抵当権設定等の登記申請代理、不動産取得税の軽減申請代行をワンストップで行います。

　　仲介相当手数料：住宅ローン融資(物件調査･重説)不要な場合無料

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　　　　　　当事務所は「全国不動産取引エージェント協会」の会員でもあります。

　さらに、住宅ローン融資が不要な場合(〃）はGoogleMeet（ビデオ通信）面談･郵送･振込･電子申請で決済･登記手続が可能なので遠方の方も現地訪問の交通費旅費は発生しません。

住宅ローン融資不要：現金一括払い２万９８００円（税別)～＋登記費用･実費　　　　　　　　　※売買契約書､物件引渡証､領収書＋オプション：★(固定資産税等清算書､付帯設備表､告知書､境界確認書､※物件調査)※物件調査＝土地建物の法令等の制限とインフラに関する行政書士法第１条の３に基づく報告書≠重要事項説明書　　　　　　　　　　▢　　　　　重要事項説明書(重説)が必要な場合は下の「住宅ローン融資必要」をご利用願います。

住宅ローン融資不要：割賦販売(分割)３万９８００円(税別)～＋登記費用･実費　　　　　　※割賦販売契約書､物件引渡証､領収書＋オプション：残金支払公正証書､抵当権設定契約書､★(同上)

住宅ローン融資不要：相続時精算課税４万９８００円(税別)～＋登記費用･実費

住宅ローン融資必要：仲介相当手数料１０万円(各自･税別)～＋登記費用･実費　　　　　　※売買契約書､重要事項説明書､物件引渡証､領収書､★(同上)､その他必要書類一式全て含みます。

 　 宅地建物取引士賠償責任保険１億円加入済

       司法書士職業賠償責任保険９千万円加入済

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　　　　　　　　　リーガル・ケアセンターがお手伝い！

GoogleMeet･Zoom(オンライン面談)を利用し当事務所に来所不要でご相談･依頼ができます。

　一般的に金融機関の住宅ローンの窓口では受付が難しい親子・親族間売買について、当事務所は１５年以上の信頼関係を道内銀行等との間に築き上げてきました。

　そこで当事務所が担当することで親族間売買であっても債務返済のための偽装売買や贈与ではなく、まっとうな売買であると金融機関に認識してもらえ、融資が通るものと考えます。

６　親子・親族間での任意売買

　親族間や親子間（「身内間」ともいいます）の売買を希望される場合、やはり、住宅維持のため、住宅ローン等の支払いの肩代わりの相談が最も多いのですが、第三者（他人）への任意売却と異なり、「適正価格」「みなし贈与税」「３０００万円の特別控除」「住宅ローン控除」「割賦販売」、そして何よりも新たに「住宅ローンの融資付け」の課題があります。　以下ご説明をいたします。 

７　親族間売買　価格の課題

 住宅ローン返済に困った場合の親族間の任意売却

　この場合は、残っている住宅ローン残高が住宅等の時価以下である場合は、その住宅ローン残高全額さえ支払えば、住宅ローン債権者は幾らの売買代金で売買しようが（税金の問題は別として）何にも問題視しません。

  　しかし、オーバーローン（住宅ローンの残高が住宅等の時価以上残っているケース）の場合、住宅ローン債権者が時価で売買する限り、住宅ローンが残ったとしても認める第三者への任意売却と異なり、所有権の名義は身内に代わるけれども住宅に実質住み続けることができる身内間の売買について住宅ローン債権者は、時価であれば良いとは単純に認めてくれません。

　したがって、身内間の売買の場合、住宅ローン債権者の同意を得るためには、第三者への時価による任意売却に比べ、住宅ローン残高の全額を売買代金としないまでも、時価に一定の金額を上乗せした金額を売買代金とすることが求められると考えます。

任意売却以外の親族間売買

　この場合は、上記の親族間の任意売却と違い、時価に比べ低額であっても、幾らで譲渡するかは自由ですが、次の項目でご説明するとおりに、その売買金額が時価に比べ「著しく低額」である場合は、時価との差額に対し、みなし贈与税が課せられることをご理解ください。

８　親族間売買　税金の課題・活用

 　不動産等の親族・親子間の売買や贈与では、次の税金や制度があるので理解しましょう。

 ●低額譲渡による「みなし贈与税」の発生（←こちらをクリックで詳細へ移行）

　売買価格を時価（目安として建物は固定資産評価額÷８/７や再調達価格＝種類による現在建築単価✖延床面積÷耐用年数✖残存年数、土地は税務署の「路線価」や成約事例、査定などで検討した価格）より著しく低額で売買した場合、買い手は、時価と売買価格の差額について贈与税が課されるので安易に知人や身内間の売買だからといって低い金額で売買すると後で思わぬ税金の支払いが発生するのでご注意願います。 

※なお、当事務所は知人同士や親子、親族間などの売買のご依頼者様には近隣又は当該マンションの成約価格の事例の提供し、ご要望により税務署が認定している土地の㎡単価の評価額（路線価・倍率）に基づき適正価格（原則、時価の８５％）の算出や時価の参考資料と税務署が考える「査定書」も必要に応じてご提供致します。

●譲渡所得に対する居住用３０００万円控除の適用の有無（←こちらをクリックで詳細へ移行）

　居用財産の要件を満たした住宅を（任意）売買した場合は、たとえ、譲渡所得が発生した場合であっても３０００万円の特別控除により、譲渡に伴う税金は発生しないか、軽減されます。

　しかし、この３０００万円の特別控除は、売手と買手の関係が、親子（養子を含む直系尊属と直系卑属の関係）や夫婦（内縁関係も含む、離婚後の元夫婦は含まず）、生計や居住を同じくする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）など特別な間柄での売買では認められず、譲渡所得が課税されることになりますのでご注意願います。　

●住宅ローン控除の適用の有無（←こちらをクリックで詳細へ移行）

　住宅ローン控除（正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます）とは、購入者が住宅ローンを利用して、中古住宅を取得し、自己の居住の用に供するなど以下の一定の要件を満たす場合において、その取得に係る住宅ローンの毎年の年末残高の0.7％の額を居住の用に供した年分以後１０年間、毎年、所得税額から控除し、払い過ぎの所得税が年末調整等により還付等がされるものです。

　しかし、この「住宅ローン控除」も取得の時に生計・同居を一にして、その取得後も引き続き生計を一にする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）及び同様に生計を一つにする特別な関係のある者（内縁関係含む配偶者や父母・祖父母などの直系尊属と子・孫の関係）などからの取得や親族や知人からの借入はすべて、この控除の対象となる住宅には該当しませんのでお気を付けください。