このような不動産を分割払いで取得したいとご希望を持つ地元道民の方に宅建業免許(北海道知事石狩(3)7921号)･司法書士･宅地建物取引士･１級ＦＰ技能士･行政書士の当事務所が

　低額譲渡による「みなし贈与の課税回避」のための適正価格の成約価格資料･査定書等の提供、また、分割払いの支払いを確保するための「公正証書作成」や「抵当権設定」により安心の不動産の割賦販売取引をお手伝いします。

　　当事務所は「全国不動産取引エージェント協会」の会員でもあります。

 　　 リーガル・ケアセンターがお手伝いします！

住宅ローン融資不要：割賦販売(分割)３万９８００円(税別)～＋登記費用･実費

        　宅地建物取引士賠償責任保険１億円加入済

         　    司法書士職業賠償責任保険９千万円加入済　　

　不動産の売買代金を分割払い（いわゆる割賦販売）で行う場合、その不動産に抵当権等の担保や所有権を制限する差押えなどが無いことが大前提（実質必要）となります。

　その上で検討しなければならない点として、売買金額が低いなど契約内容によって「贈与とみなされる課題」や分割払いの「売買代金の受取り･契約解除の課題」があり、更に「譲渡所得税･不動産取得税等の課税･還付」に注意が必要となります。

◇贈与とみなされる課題

▢　売買価格が時価より著しく低い  ⇒  適正な価格の設定

　不動産の売買金額が時価の８０％以下である場合、一般的に時価とその売買金額の差額に対し、みなし贈与として課税される恐れが高いといえます。

　そこで、不動産の時価を鑑定することを職業にする不動産鑑定士に依頼し、その鑑定した価格で取引するのがベストですが、その費用もかなりのものであり（ご要望に応じてご紹介いたします）、それ以外の方法としては、実務上、近隣の類似の土地戸建の成約価格事例、対象マンションはその成約価格事例、固定資産評価、土地路線価評価などを参考に査定（ご要望に応じて当事務所が提供します）の上、管轄税務署に予約し（当事務所が同行します）回答を得るのが得策と考えます。

▢　分割払いの返済条件の問題

●無利息・超低金利  ⇒  金融市場に合った金利の設定

　友人や親子・親族など特別な関係において利息無しや住宅ローン金利などとかけ離れた極端に低い金利での分割払いの場合、その利息相当額が贈与とみなされる可能性があるので、その時点における銀行等の住宅ローン金利などを参考にして適切な金利を設定しましょう。

●非現実的な長期の返済期間  ⇒  現実的な返済期間の設定

　売主の平均余命をはるかに超える期間で返済する内容になっていると、まじめに返済する気が無い、つまり、実態は贈与ではないかと判断される可能性があります。

　そこで、買主の月々の返済可能な額と売買代金、売主の余命との関係から完済が可能な現実的な返済期間を設けましょう。

●契約に沿った返済の実態が無い  ⇒  契約に沿った返済事実を残す

　たとえ、契約書や領収書などの書面があっても、税務署はこれを信用しない可能性がありますので、分割払いの場合は、必ず、売主名義の銀行口座に買主名で毎回振込み、その振込の控などを保管して残しましょう。

◇　売買代金の受取りの確保･契約解除の課題

▢　売買代金の受取りの確保

●強制執行が可能な公正証書の作成

　割賦契約の所有権移転と同時に分割払いの売買代金について、買主が支払いを怠った場合に裁判を起こすことなく買主の預金や給与などの財産を差し押さえ回収できる「強制執行認諾付公正証書」を公証人役場で作成しておきましょう。

※公正証書の作成や差押えが必要な時は当事務所司法書士にご相談いただければお手伝いいたします。

●不動産に抵当権の設定をする

　強制執行認諾付公正証書をがあっても、買主に差し押さえる財産がなければ、どうしようもありません。そこで、そのような事態に備え、売り渡した不動産を買主名義にする所有権移転の手続と同時に売買代金を担保するための抵当権を設定しましょう。

　設定した抵当権に基づき裁判所に不動産の競売（但し、費用がかなり掛かります）の申立を行い換金された現金を売買代金に充当することができます。

※競売が必要な時は当事務所司法書士にご相談いただければ裁判所に競売申立の手続をお手伝いいたします。

▢　割賦販売契約の解除

　一般消費者間においては、上記の売買代金の受取りの確保の他に、割賦金（分割金）の支払いを怠った場合に、相当な期間（一週間程度）を定めた書面により買主に対し催告し、その期間内に未払いの分割金の支払いがなされない時には、契約書に書かれていなくても軽微な場合（数日の遅やわずかに不足など）を除き当然に契約の解除ができます（民法５４１条で法定解除といいます。但し、実務上は契約書に記載することが通常です）。

　また、解除した場合に違約金（実質売買金額の１０％～２０％程度）を契約書に定めておくことで請求することもできます。

　しかし、契約を解除しても自動的に売主に所有権は戻ってきませんので、買主が協力してくれない場合には、裁判所に訴え（「処分禁止の仮処分」と「売主への所有権移転と違約金支払いの判決」を得なければ単独で名義を戻したり、回収すことができず、手間と費用がかなり掛かる点にご注意ください。　　

◇　譲渡所得税･不動取得税等の課税･還付

▢　譲渡所得税の課税と更正

　不動産の割賦販売（分割払い）の譲渡所得税の計算及び申告時期は、分割払いの時期に関係なく、当初の売買契約が成立した時点の売買代金総額に基づき計算し、売買契約の翌年の２月１６日から３月１５日に申告及び納税が必要となります。

　したがって、この割賦販売を活用するためには譲渡所得に基づく納税の額を予測し、納税が発生する場合は、売主自身が納税資金を持ち出して用意するか、持ち出しを避けるのであれば当初契約時に初回や翌年の２月１６日までに予測される納税額以上の分割金を買主から受け取るなどの割賦契約を締結することが大切となります。

　また、後日、契約解除になった場合、そもそも譲渡所得は発生しなかったとして納税された所得税の還付＝更正の請求を納税から５年以内に限り行うことができます（詳細は、税務署又は税理士にご相談ください）。