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親子間・親族間での任意売買

　札幌市を含め北海道の方で親族間や親子間（以下「身内間」といいます）の売買を希望される場合、やはり、住宅維持のため、住宅ローン等の支払いの肩代わりの相談が最も多いのですが、第三者（他人）への任意売却と異なり、「売買価格の課題」「税金の課題」、そして何よりも新たに「住宅ローン融資付けの課題」があります。　以下ご説明いたします。 

売買価格の課題

 住宅ローン返済に困った場合の親族間の任意売却

　この場合は、残っている住宅ローン残高が住宅等の時価以下である場合は、その住宅ローン残高全額さえ支払えば、住宅ローン債権者は幾らの売買代金で売買しようが（税金の問題は別として）何にも問題視しません。

  　しかし、オーバーローン（住宅ローンの残高が住宅等の時価以上残っているケース）の場合、住宅ローン債権者が時価で売買する限り、住宅ローンが残ったとしても認める第三者への任意売却と異なり、所有権の名義は身内に代わるけれども住宅に実質住み続けることができる身内間の売買について住宅ローン債権者は、時価であれば良いとは単純に認めてくれません。

　したがって、身内間の売買の場合、住宅ローン債権者の同意を得るためには、第三者への時価による任意売却に比べ、住宅ローン残高の全額を売買代金としないまでも、時価に一定の金額を上乗せした金額を売買代金とすることが求められると考えます。

任意売却以外の親族間売買

　この場合は、上記の親族間の任意売却と違い、時価に比べ低額であっても、幾らで譲渡するかは自由ですが、次の項目でご説明するとおりに、その売買金額が時価に比べ「著しく低額」である場合は、時価との差額に対し、贈与税が課せられることをご理解ください。

税金の課題

 　住宅の親族・親子間等の売買では、次の税金について注意しましょう。

 ●低額譲渡による贈与税の負担の発生（←こちらをクリックで詳細へ移行）

　売買価格を時価より著しく低い価格（目安として建物は固定資産評価額、土地は税務署の「路線価等」の価格、取引事例と比較など）かが一応のポイントです）で売買した場合、買い手は、時価と売買価格の差額について以下の贈与税が課されるので安易に知人や身内間の売買だからといって低い金額で売買すると後で思わぬ税金の支払いが発生するのでご注意願います。 

●譲渡所得に対する居住用３０００万円控除の適用の有無（←こちらをクリックで詳細へ移行）

　居用財産の要件を満たした住宅を（任意）売買した場合は、たとえ、譲渡所得が発生した場合であっても３０００万円の特別控除により、譲渡に伴う税金は発生しないか、軽減されます。

　しかし、この３０００万円の特別控除は、売手と買手の関係が、親子（養子を含む直系尊属と直系卑属の関係）や夫婦（内縁関係も含む、離婚後の元夫婦は含まず）、生計や居住を同じくする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）など特別な間柄での売買では認められず、譲渡所得がある場合課税されることになりますのでご注意願います。　

●住宅ローン控除の適用の有無（←こちらをクリックで詳細へ移行）

　住宅ローン控除（正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます）とは、購入者が住宅ローンを利用して、中古住宅を取得し、自己の居住の用に供するなど以下の一定の要件を満たす場合において、その取得に係る住宅ローンの毎年の年末残高の0.7％の額を居住の用に供した年分以後１０年間、毎年、所得税額から控除し、払い過ぎの所得税が年末調整等により還付等がされるものです。

　しかし、この「住宅ローン控除」も取得の時に生計・同居を一にして、その取得後も引き続き生計を一にする親族（６親等の血族及び３親等の姻族）や特別な関係のある者（内縁関係含む配偶者や父母・祖父母などの直系尊属と子・孫の関係）などからの取得や親族や知人からの借入はすべて、この控除の対象となる住宅には該当しませんのでお気を付けください。

　　　　　　　

住宅ローン融資付けの課題

 　以上のとおり、身内間の任意売却には様々な課題がありますが、最も頭が痛い問題として、身内が購入する場合に住宅ローンの融資をしてくれる金融機関があるかということです。

　身内の方が手持ち現金で購入できれば問題はないのですが、住宅購入となれば多額のお金が必要で多くの方は住宅ローンを借りなければならないのが実情です。

　しかし、銀行等の金融機関は、身内間での売買に伴う住宅ローンの融資は断るところがほとんどです。

　その理由は、金融機関と住宅ローンの保証会社との保証契約（借主が住宅ローンを払えない場合に借主に代わって返済する契約）において、「売り主と買い主の関係が配偶者、親、子の関係にある場合、保証の対象としては承認が難しい」との保証制限条項があるからです。

　さらにその具体的な理由としては
・身内間の場合、相続や贈与により、取得できるはずなのに、何故、返済を要する住宅ローンを組んで売買をするのか疑問であること。

・売買価格などに公正さを欠く取引に加担する危険性がること。

・住宅を取得するとの名目で金利の安い住宅ローン資金を受けて、事業資金や投資、貸付金など別の目的に資金を利用される可能性があること。

・住宅ローンは、買主自身が居住するための住宅取得に限られ、親や親族の居住を維持する目的に利用されることは、本来の目的に反するため。

　以上の理由から、実情では住宅ローンの融資を受けることは極めて困難と言えます。

　しかし、反面、以下のとおり、これらの理由（疑念）を払拭できれば、融資を受けられる金融機関がわずかながらあるようです（札幌には所在していません）。　

・買主の属性（年収・勤務先・個人信用情報状況など）が優れている。

・買主がその対象の住宅に売主とすでに同居していないこと。

・売主と買主の勤務先が同一でないこと。

・買主には相応の手持資金（諸費用＋頭金等）があること。

・売買価格が適正な価格（価格査定や鑑定評価）であること。

・売主の借入状況を明確にし、手にする売買代金の資金使途が適正（住宅ローン返済）であること。

などを明確にして申し込む必要があります。

※　実際に身内間の売買に融資が受けられるか否かは、個別具体的に申込まないとわからないこと、また、日々融資条件は変わりますので融資が必ず受けられるというものではありませんことをご理解ください。

　では、身内間（親子・兄弟）での売買では、通常、住宅ローンの融資が受けれれないケースに解決策は無いのかというと、絶対という保証はありませんが、自信と経験がある当事務所に是非ご相談ください。

　また、当事務所が実際に行った（成功）した親族間売買（個人間売買）の事例をご紹介します。