はじめに
1.本書の目的 ― なぜ「物件調査」と「重説」で差がつくのか(順次公開予定)
2.この本で分かること ― 初学者から実務者までの活用法(順次公開予定)
3.物件調査を甘く見たときに起こる典型トラブル(順次公開予定)
4.重要事項説明は「読み上げ」ではなく「リスク管理」である(順次公開予定)
5.売買・融資・引渡し・紛争予防をつなぐ“調査力とは(順次公開予定)
第1部 物件調査の全体像と基本姿勢
6.物件調査とは何か ― どこまで調べれば足りるのか(順次公開予定)
7.「登記だけ見れば足りる」は危険な理由(順次公開予定)
8.調査不足が訴訟・クレーム・契約解除につながる流れ(順次公開予定)
9.物件調査の基本フロー ― 受任から契約直前まで(順次公開予定)
10.「公簿」「現況」「法令」「権利関係」を分けて考える技術(順次公開予定)
11.誰のために調査するのか ― 売主・買主・金融機関・仲介業者の視点(順次公開予定)
12.調査の限界と、説明責任の境界線(順次公開予定)
13.実務で使える「抜け漏れ防止チェック思考」(順次公開予定)
第2部 まず最初に押さえるべき登記・権利関係
14.登記事項証明書の読み方 ― 初動で何を見るべきか(順次公開予定)
15.表題部・権利部(甲区・乙区)の実務的チェックポイント(順次公開予定)
16.所有者が本当に売主かを確認する方法(順次公開予定)
17.共有名義物件で起こりやすい落とし穴(順次公開予定)
18.抵当権・根抵当権・差押え・仮差押えの見方(順次公開予定)
19.仮登記・地役権・賃借権・使用貸借が絡む案件の注意点(順次公開予定)
20.相続未了・住所変更未了・氏名変更未了のリスク(順次公開予定)
21.「売れる物件」と「まだ売れない物件」の見極め方(順次公開予定)
第3部 面積・境界・測量の基礎と実務
22.公簿面積と実測面積の違いを正確に説明できるか(順次公開予定)
23.地積測量図・境界確定図・現況測量図の違い(順次公開予定)
24.境界標がある・ないで何が変わるのか(順次公開予定)
25.越境の典型パターンと調査時の見抜き方(順次公開予定)
26.塀・樹木・屋根・雨樋・配管の越境問題(順次公開予定)
27.面積差異が売買価格・融資・登記に与える影響(順次公開予定)
28.「確定測量なし」で進める場合のリスク管理(順次公開予定)
29.境界未確定物件を契約まで持っていく実務判断(順次公開予定)
第4部 接道・道路調査はなぜ最重要なのか
30.接道調査を外すと全てが崩れる理由(順次公開予定)
31.建築基準法上の道路とは何か(順次公開予定)
32.42条1項道路・2項道路・位置指定道路の違い(順次公開予定)
33.私道・通路・通行地役権・掘削承諾の確認方法(順次公開予定)
34.接道義務(2m接道)を満たすかの実務判断(順次公開予定)
35.セットバックの有無と面積への影響(順次公開予定)
36.前面道路幅員と容積率制限の関係(順次公開予定)
37.再建築不可・未接道・但し書き道路案件の注意点(順次公開予定)
38.道路調査で金融機関が特に見るポイント(順次公開予定)
第5部 都市計画・建築制限の読み解き方
39.用途地域の見方と、買主説明で本当に重要な点(順次公開予定)
40.建ぺい率・容積率を“数字だけで終わらせない”説明法(順次公開予定)
41.高度地区・高さ制限・斜線制限の基本(順次公開予定)
42.防火地域・準防火地域が建築費に与える影響(順次公開予定)
43.都市計画道路・区画整理・再開発予定地の確認(順次公開予定)
44.景観法・地区計画・建築協定の見落としやすい落とし穴(順次公開予定)
45.既存不適格と違反建築の違い(順次公開予定)
46.「今は建っているのに建て替えられない」ケースの整理(順次公開予定)
47.建築確認済証・検査済証の有無が持つ意味(順次公開予定)
48.その他都市計画・建築制限 ― 見落としやすい個別規制の拾い方(順次公開予定)
第6部 インフラ・ライフライン調査の実務
49.上水道調査 ― 引込・口径・メーター・負担金(順次公開予定)
50.下水道調査 ― 公共下水・浄化槽・未接続の注意点(順次公開予定)
51.ガス調査 ― 都市ガス・プロパン・配管状況(順次公開予定)
52.電気調査 ― 引込・容量・設備制限(順次公開予定)(順次公開予定)
53.ライフライン未整備地・古家付き土地での注意点(順次公開予定)
54.「使える」と「そのまま使える」は違うという実務感覚(順次公開予定)
第7部 災害・安全性・法規制のチェック
55.ハザードマップはどこまで説明すべきか(順次公開予定)
56.洪水・内水・高潮・津波のリスク確認(順次公開予定)
57.土砂災害警戒区域・特別警戒区域の見方(順次公開予定)
58.宅地造成及び特定盛土等規制法の基礎(順次公開予定)
59.擁壁・がけ地・高低差物件の危険ポイント(順次公開予定)
60.埋蔵文化財包蔵地・自然公園法・農地法など特殊規制(順次公開予定)
61.安全性に関する説明で「言い過ぎ」「言わなさ過ぎ」を避ける方法(順次公開予定)
62.その他災害・安全性・法規制 ― 地域固有・個別規制の確認実務(順次公開予定)
第8部 建物調査の基本と見落としやすい論点
63.建物の現況確認で最低限見るべきポイント(順次公開予定)
64.雨漏り・傾き・シロアリ・腐食・設備不具合の扱い(順次公開予定)
65.増改築履歴と無確認増築の見抜き方(順次公開予定)
66.建物図面・確認済証・検査済証・固定資産資料の活用法(順次公開予定)
67.違法増築が融資・売買に与える影響(順次公開予定)
68.古家付き土地と中古住宅で調査の重みが変わる理由(順次公開予定)
69.建物の不具合を「どこまで説明するか」の実務線引き(順次公開予定)
第9部 心理的瑕疵・環境的瑕疵・周辺リスク
70.心理的瑕疵の基本 ― どこまで告知すべきか(順次公開予定)
71.孤独死・自殺・事件・事故物件の実務判断(順次公開予定)
72.騒音・臭気・振動・近隣トラブルの扱い(順次公開予定)
73.ゴミ集積所・嫌悪施設・周辺施設の確認ポイント(順次公開予定)
74.「住んでみないと分からない」をどう説明責任に落とすか(順次公開予定)
第10部 重要事項説明書の作り方・書き方・話し方
75.重説は「コピペ文書」では危険な理由(順次公開予定)
76.重要事項説明書の全体構成を理解する(順次公開予定)
77.調査内容をどう重説文に落とし込むか(順次公開予定)
78.短く書くべき事項、詳しく書くべき事項(順次公開予定)
79.「買主が誤解しやすい箇所」の書き方(順次公開予定)
80.特約と重説の役割分担(順次公開予定)
81.説明時にトラブルを防ぐ話し方・伝え方(順次公開予定)
82.実務で強い「注意書き」「補足文」「免責文」の作り方(順次公開予定)
第11部 契約・融資・引渡しまでを見据えた調査実務
83.物件調査は契約のためだけではない(順次公開予定)
84.住宅ローン審査で物件が見られるポイント(順次公開予定)
85.金融機関が嫌う物件・通しやすい物件の特徴(順次公開予定)
86.抵当権抹消・決済・引渡しで慌てないための事前確認(順次公開予定)
87.契約後に発覚すると危険な事項トップ10(順次公開予定)
88.「調査済み」と「調査不足」の境目はどこか(順次公開予定)
第12部 個人間売買・親族間売買で特に注意すべき点
89.仲介なし売買で物件調査が一層重要になる理由(順次公開予定)
90.親族間売買で見落とされやすい法的・融資的リスク(順次公開予定)
91.売主・買主双方が“分かったつもり”になる危険(順次公開予定)
92.感情が絡む取引ほど、重説が必要になる理由(順次公開予定)
93.金融機関提出を見据えた調査・説明・書類整備の実務(順次公開予定)
94.「知っている間柄だから大丈夫」が最も危険な理由(順次公開予定)
第13部 トラブル事例から学ぶ“本当に怖い見落とし
95.再建築不可を見落として契約直前に崩れた事例(順次公開予定)
96.越境問題が決済後に発覚した事例(順次公開予定)
97.私道通行・掘削承諾が取れず融資が止まった事例(順次公開予定)
98.既存不適格・違法増築で買主トラブル化した事例(順次公開予定)
99.境界未確定のまま進めて紛争化した事例(順次公開予定)
100.「説明したつもり」で責任問題になった事例(順次公開予定)
101.実務者が本当に気をつけるべき“初動の一手(順次公開予定)
第14部 実務で使えるチェックリスト・テンプレート
102.受任直後に確認すべき初動チェックリスト(順次公開予定)
103.役所調査の抜け漏れ防止リスト(順次公開予定)
104.道路・接道・再建築チェックリスト(順次公開予定)
105.境界・越境・測量チェックリスト(順次公開予定)
106.インフラ・災害・法令制限チェックリスト(順次公開予定)
107.重説作成前の最終確認リスト(順次公開予定)
108.買主説明時の口頭確認リスト(順次公開予定)
109.調査メモを“価値ある報告書”に変えるコツ(順次公開予定)
おわりに
110.物件調査・重説の質が、実務者の信用を決める(順次公開予定)
111.「契約をまとめる人」より「事故を防ぐ人」が強い(順次公開予定)
112.これからの不動産実務に必要なのは“説明できる調査力(順次公開予定)