札幌を含め道央圏で家主(大家・所有者)や不動産会社などから立ち退き(明渡し)を迫られ困っている賃借人(借家人・借地人）の方に適切な立ち退き料請求や居住・店舗・事務所の継続のための立退き拒否、転居先の建物・土地探しを宅地建物取引士(宅建業者）でもある札幌市の認定司法書士が簡易裁判所の事物管轄の賃貸継続又は立退料請求の代理交渉や訴訟代理、裁判書類の作成等で支援いたします。

　なお、当事務所は「全国借地借家人組合連合会←ｸﾘｯｸ」の会員でもあります。

　　　相談料・着手金・持ち出し０円・完全成功報酬！

　　　立退料が増額しなかった場合は報酬０円です！

　　　気軽にお問い合わせください。

※Zoom（携帯電話やパソコンでの面談）を利用することで当事務所に来なくても安心してご相談ができます。
　　　入居者の皆さん（複数又は全員）での依頼は報酬割合も下がります。

　　　立退きをされる場合、新たな転居先探しもお手伝いさせてください。

 

ある日、突然の立ち退きの要求 、こんなことでお困りではありませんか？

● 老朽化、耐震不足で退去して欲しいと言われた。

● ６か月前の解約通知なので立退き料は支払わない。

● 立ち退き料として引越代しか出せませんと言われた。

● 家賃３か月分免除と引越代を支払うと言われた。

● 立ち退きに応じないでいたら家賃の値上げを言ってきた。

● 引越業者や引越先の仲介業者は指定業者に限ると言われた。

●借地していた土地を相続した大家の子供から明け渡すよう言われている。

 立退料を受け取るため交渉の前提として次の点に注意しましょう。

●立退料の請求又はアップを望む場合、何より重要なのは、立退料＝お金のことを口に出すのは止めましょう、一見矛盾するように感じるでしょうが、お金欲しさに見られる、つまり、足元を見られて我慢比べの長期戦となり、こちらがギブアップとなったり、裁判になった場合に裁判官にお金欲しさは理由としてよく思われないからです。

　お金を口に出した方が負け！といことです。

「じゃっ、どうしたら良いのか？」となるでしょう、そこは当事務所にご相談ください！

●立退き料などについて合意する前に新居・新店舗などを探すのは止めましょう。

　なぜなら貸主(大家）に新居などを探している情報が流れてしまうと、立退いてもよいとの意思表示となるからです。そうなると、立ち退き料の請求や立退料の増額を求めることが難しくなります。もし、お探し中であれば速やかに中止して、当事務所にご相談ください。

●現在の賃貸借契約が普通賃貸借契約（賃貸期間の更新規定があるもの）で将来、老朽化で立退きの要求を受けそうな物件の場合に、更新時に「家賃を下げる」からや「貸主が変わったなどの時」に新たな契約として定期賃貸借契約（賃貸期間の更新規定のないもの）の締結を求められても断るべきです。

　なぜなら、定期賃貸借契約になってしまうと期間の終了で立退き料を請求することができなくなってしまうからです（断っても普通賃貸借契約として存続し何ら問題ありません）。

　札幌市及び近郊の道央圏で賃貸マンション･アパート･一戸建、店舗、事務所を住まいやお店・事業として借りていて、立ち退き要求を受け困っている方に札幌市の※認定司法書士がお手伝いします。

　※認定司法書士とは、簡易裁判所の事物管轄での訴訟代理や裁判外での交渉・和解をご本人に代わって行うことができる法務大臣指定の研修を受け、試験に合格した司法書士を指します。

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　　　　　　　　実務経験約４０年の実務経験
司法書士のリーガル・ケアセンターがお手伝い！
成功事例：アパート：３５万円の立退料を１００万円にアップ

　　　　　　　戸建：0円の立退料を１５０万円に成功

成功事例：立退要求を拒絶し入居継続に成功等

 

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着 　手　 金   不要

入 居 継 続   協議による成功報酬

立退料請求　協議による成功報酬(16 ％～24％税込）

転居先探し　 保証人不要など仲介(不動産業として）支援　

※住宅･店舗･事務所の賃貸部分(建物全体ではありません)の固定資産税評価が２８０万円以下に限ります。

※土地の賃貸部分(土地全体ではありません)の固定資産税評価が５６０万円以下に限ります。

※ご依頼の際にご用意頂きたい書類 

・賃貸借契約書の写し

・建物の登記簿謄本

・電気・ガス・水道等の依頼者様の住所氏名が記載された検針・請求書等の写し

・ご本人の身分証明書（マイナンバーカード・運転免許証・健康保険証など）写し

・家賃の振込控２・３か月分又は現金渡しの家賃帳の写し

・立ち退きに関する通知書面があればその写し

・わかれば、大家様又は不動産会社・代理人の住所・氏名・電話番号など

  立ち退きを迫られたら、迷わず直ちにご連絡下さい。

お電話は０９０ー２０５８ー３７２９へお電話ください。　

担当司法書士　田村

立ち退き（料）のＱ＆Ａ
項目
１　立ち退き要求を受けたが、立ち退かなければならないのでしょうか？

２　立ち退きの判断基準である「正当事由」とはどういうものでしょうか？

３　相応の立退料を大家に請求したいが、どうしたらよいでしょうか？

４　立ち退き料はいくら請求できるのでしょうか？

５　老朽化を理由に立退きを求められたら従わなければなりませんか？

６　耐震性不足を理由に立退きを求められた場合はどうなりますか？

７　契約で立退きに際し一切の請求はできないとされていますが？

８　駐車場の立退き料は請求できますか？

９　定期借家契約は立退料なしで立退かなけれならないのでしょうか？

10　立退きを拒否したら家賃の値上げを言われたのですが？

11　その他「役に立つ裁判事例」←ｸﾘｯｸ

 

Q 立ち退き要求を受けたが、立ち退かなければならないのでしょうか？

A 賃貸期間の更新のない定期賃貸借契約に基づく期間満了に伴う明渡を除き、更新のある普通賃貸借契約（ほとんどはこれに該当）に基づく賃貸であれば、通常、家賃の滞納やたばこ・ペット禁止特約のある契約、近隣への迷惑行為などの契約違反がほぼない限り、大家さん（賃貸人）のいうがままに、一方的に立ち退かなければならないというものではありません。

　大家さんと賃借人のどちらがその建物を使用または取壊し処分するなどの必要性（これを「正当事由」といいます）が高いのか比較検討して、立ち退かなければならないのか継続して使用できるのかがポイントとなります。

 

Q 立ち退きの判断基準である「正当事由」とはどういうものでしょうか？

A 居住用や事業用の賃貸建物には、借地借家法という法律が原則適用され、同法第２８条１項では、賃借人と賃貸人に関し、以下の正当事由を比較して、賃貸人の立退き要求が認められるのか、仮に立ち退きが認められるとしても立退料の支払いが必要な場合、そして、立退きの必要がなく賃借人が継続して使用できるかを判断の材料としています。

　１　最も重視される正当事由(主たる理由）

　　　双方の建物使用(取壊し)の必要性の比較 

 

　２　補充的に検討される正当事由（従たる理由）

　　　・現在までの経過

　　　・建物の利用状況

　　　・建物の現在状況

　３　正当事由を補完するもの
　　　・立退き料の提供

　　　・代替建物の提供 

 

Q 相応の立退料を大家に請求したいが、どうしたらよいでしょうか？　 

A よほど交渉力に自信のある方はご自身でやられても結構かと思います。

　しかし、相手は賃貸(管理)を事業又は収入としてきた不動産(管理)会社や大家さんです。簡単に応じることはまずないでしょう。
　それどころか、言葉巧みに最もらしい話しに乗せられ、たとえ、口頭とはいえ、同意と受けとられかねない言葉を発した場合、後々に影響してしまいます。言葉は慎重に選ばなければなりません。

  また、その立ち退き料の根拠についても知らなければなりません。

　そこで、不動産に関する法律実務家の当事務所が賃借人の皆様の代理人として、交渉や調停の代理人として、直接の立退きの催促などを止めさせ、適正な解決に向けて努力いたします。

 

Q 立ち退き料はいくら請求できるのでしょうか？　 

A 借家(建物)の立退料について、法律等では特に定められていません。

また、家賃の〇か月のような単純な計算で求められるものでもありませんが、過去の判決例から個別の事案ごとに以下の要素をもとに正当事由やその他の事情と合わせて総合的に決定しています。

　１　移転費用の補償（差額賃料や引越費用その他補償）

　２　事実上失う利益の補償（迷惑料・営業補償）

　３　消滅する利用権の補償（いわゆる借家権）

　一方、借地の立退料について、同じように法律では特に定められていませんが土地の更地の時価に対し、路線価における借地権割合などを基に算出されるケース（上記３に該当）がよくありますが、営業店舗として建物を所有していた場合は、さらに上記の１、２の補償も求められます。

 

Q 老朽化を理由に立退きを求められたら従わなければなりませんか？

A 老朽化という言葉は、法律上の言葉ではなく、経年劣化という曖昧な意味に過ぎず、建物として、いまだ使用できる場合も含まれ、その老朽化の程度が建築士などの専門家により具体的に「倒壊する可能性が高い」などと診断したものがなければ判断のしようがありません。

 　したがって、老朽化だけを理由にした言葉や書面を受け取っただけで即、立退きに応じる義務はありません。 

 

Q 耐震性不足を理由に立退きを求められた場合はどうなりますか？　 

A 木造住宅について耐震診断(精密診断法）の結果、「倒壊する可能性がある」「倒壊する可能性が高い」と診断（従たる理由）されたとしても、それだけで立ち退き要求が当然に認められるとまでは言えないでしょう。

　双方の使用の必要性（主たる理由）を中心に判断した上で、その補強の費用と建替え費用の比較その他事情を総合的に判断し、立ち退きの必要性が判断されます。

　また、仮に、立ち退き要求が認められるとしても、裁判例では相当の立ち退き料の支払いと引き換えに認めるといものが多いと言えます。

 

Q 契約で立退きに際し一切の請求はできないとされていますが？　 

A 借地借家法の適用がある賃貸は、借地・借家の立退き（明渡し）に際して立退料の請求はできないとの特約があっても、同法第９条及び第３０条により賃借人（借家人・借地人）に一方的に不利なものととして無効とされます。

　したがって、家主（大家）がその土地又は建物を使用しなければならないなど特段の理由のない大家さんの自己都合による立退きの要求に対しては、原則、立退き料を請求することが可能です。

 

Q 駐車場の立退き料は請求できますか？

A　駐車場の土地利用の契約は借地借家法が適用されないので、残念ながら立退き料の請求はできないとお考えください。

　借地借家法が適用される借地は、あくまで建物を建てることを目的とするものです。

　したがって、「駐車場」や「太陽光パネルの設置」を目的としたものは対象外であり、また「定期借地契約」「一時使用目的の契約」「建物譲渡特約付借地契約」は、契約期間が満了すれば「正当な理由」が無くても立退き(明渡し）求めることができます。すなわち、立退料は請求できません。

   但し、その駐車場が隣地などの店舗運営上必要不可欠な場合や隣地の区分所有マンションと一体として利用されることが期待される駐車場の場合は、

大家側の解約については権利濫用により制限される場合があり得ます。

　

Q  定期借家契約は立退料なしで立退かなければならないのでしょうか？

Ａ　以下のルールを守って作られた定期借家(定期賃貸借）契約（更新の無い賃貸借契約）であれば、残念ながら立退料なしで立退かなければならないのが原則です。

　１　定期借家契約書の締結の前に※別の書面による定期借家契約である

　　旨の事前説明が必要

　　※契約締結前の別の書面≠重要事項説明書のみ

　　※契約締結前の別の書面＝「貸主の借地借家法３８条の事前説明を兼ねてい

　　　る旨」の記載ある重要事項説明書

　２　事前説明は大家(貸主)自身又は※代理人によることが必要

　　※代理人≠仲介業者の担当者の説明＝無効＝普通賃貸借契約＝立退料請求OK

　　※代理人＝代理権の授与の説明＝委任状の提示　　　　

　しかし、定期賃貸借契約は上記のルールを欠いた場合は無効で、この場合は通常（普通）の賃貸借契約となり、立退料の請求が可能となりますのでご相談ください。

 

Q　立退きを拒否したら家賃の値上げを言われたのですが？

Ａ　いやがらせの家賃値上げに応じる必要はありません。

　　今までどうりの家賃の支払いで問題ありません。もし、大家が家賃の受け取りを拒否した場合は、管轄の法務局にある供託所に家賃供託をすることで大家に家賃を支払った扱い＝滞納扱いとならずに済みます。

　詳しくは、当事務所にご相談ください、どの地域でも電子申請による家賃供託が可能です。

立ち退き、立退き料請求、個人間売買、相続手続（登記）、遺産分割協議・調停申立、相続不動産の売却、物件調査、重要事項説明書、住宅ローン審査、返済条件の変更、任意売却などについて、わからない点やご相談などございましたら、お電話もしくはお問合せフォームからお気軽にご連絡ください。